Tribuna

Grandes operaciones a la vista

El año 2015 ha arrancado con gran impulso y buenas perspectivas de inversión en el sector inmobiliario. Grandes operaciones registradas el año pasado fueron la confirmación de un nuevo y atractivo escenario en el que los inversores internacionales tendrán un papel protagonista. Esto, en un contexto en el que hay gran variedad de actores, algunos de ellos nuevos. Adicionalmente, también se ha diversificado la dinámica del mercado a través de una amplia variedad de vehículos y estructuras que van a reconfigurar la forma de ver y entender la industria.

Es más que evidente que la inversión inmobiliaria está ganando interés; además ofrece rentabilidades muy interesantes con diferenciales históricamente altos frente a los activos sin riesgo. Sin embargo, no es un escenario idílico, pues habrá que sortear muchas dificultades para encontrar las mejores oportunidades. Es preciso tener en cuenta la creciente competitividad y los nuevos actores que entran en un mercado en el cual el conocimiento, la creatividad y la correcta puesta en marcha de las estrategias de inversión serán la clave del éxito.

En primer lugar, cabe tener presente que, asociado a la recuperación del volumen de inversión extranjera, 2014 registró una fuerte caída de las rentabilidades, basada en una expectativa de crecimiento de los activos subyacentes, cerca incluso, en algunos casos, de los niveles de países como Alemania o Francia, aunque con menores perspectivas de crecimiento. Como consecuencia, en el presente ejercicio el crecimiento y la medición del riesgo serán esenciales a la hora de evaluar las alternativas de inversión. En pocas palabras, hay apetito, pero el entorno exige cautela.

En segundo lugar, se sucederán tendencias de diferente ámbito y alcance, algunas incluso contrapuestas, en un entorno macro aún débil y soportado por valores coyunturales. La reducción de la prima de riesgo, los efectos del programa del Banco Central Europeo, la situación geopolítica y los sucesivos procesos electorales serán algunos de los factores determinantes. En este sentido, España está en el punto de mira.

Adicionalmente, el programa del Banco Central Europeo supone un seguro de vida, ya que va a amplificar una gran parte de los factores coyunturales mencionados anteriormente; contribuirá a minorar los riesgos en el corto plazo. Sin embargo, el efecto en los países y rentabilidad de las inversiones no va a ser homogéneo, pues dependerá en gran medida de cómo aprovechen esta oportunidad gobiernos y gestores.

De este modo, el acierto en la evaluación del riesgo – oportunidad y la consecución de resultados serán ingredientes esenciales para el éxito de las inversiones inmobiliarias, donde la gestión profesional y diferencial será ahora más necesaria que nunca y contribuirá a crear ese crecimiento necesario mencionado anteriormente. En este contexto, la capacidad de los gestores tendrá un papel decisivo en el diseño de las estrategias de inversión pensadas y estructuradas a medida del perfil de sus clientes, al momento de mercado y a las oportunidades de rentabilidad, siempre teniendo en cuenta objetivos a corto y medio plazo.

En un entorno de bajísimo crecimiento, rentabilidad de los activos sin riesgo, bolsas en máximos y con alta volatilidad, la asunción de riesgo resulta esencial para obtener rentabilidades diferenciales, que resultan irrenunciables para sectores como los fondos de pensiones, aseguradoras, etc. Resulta necesario que el riesgo sea evaluado, medido y gestionado para evitar situaciones pasadas de activos tóxicos, sobrevalorados y excesivo apalancamiento. Hemos experimentado un proceso de transformación estructural de nuestra economía, basada en una recuperación de la credibilidad internacional, implementación de reformas estructurales, reforma y saneamiento del sistema financiero, recuperación de la competitividad, etc. Sin duda, ha sido un camino muy largo y duro en el que el saneamiento del sector privado ha creado la lacra social de un paro insostenible, especialmente en sectores como jóvenes, mujeres, o mayores de 50 años. A pesar de los avances, nos quedan retos importantes como la reforma de las administraciones públicas, la ampliación de la financiación a todos los sectores de la sociedad y la aceleración en la reducción del desempleo. Las elecciones, sus resultados y los líderes políticos serán factores esenciales para dar continuidad a las medidas adoptadas y la implantación de las, todavía, necesarias.

José Antonio Martín-Borregón es Managing Director de CBRE Global Investors para España y Portugal

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