Hipotecas en oferta, ¿cuál es la mejor opción?

Thinkstock

Las hipotecas han vuelto a las oficinas bancarias. Después de años en que los estragos del pinchazo inmobiliario las desterraron de la oferta, en los que el crédito a particulares y empresas se secó por completo en paralelo al alza imparable del desempleo, la financiación para la compra de una vivienda está recuperando un lugar preferente en las sucursales bancarias. Ni mucho menos con la alegría de los tiempos del boom, pero la firma de una hipoteca ya ha dejado de ser misión imposible. De hecho, y al menos para los clientes que puedan acreditar cierta solvencia, el contexto empieza a ser favorable para endeudarse: los precios de la vivienda han tocado fondo; la amenaza del desempleo, aun presente, ha dejado atrás el peor momento; la banca ha purgado los excesos del pasado y necesita volver a conceder crédito y los tipos de interés en mínimos y la caída de la prima de riesgo aseguran un bajo tipo de interés en la hipoteca.

¿Cuál es la acogida que se encuentra ahora el cliente que acude a un banco a pedir una hipoteca?

En los últimos años, solicitar un crédito para la adquisición de vivienda era una petición reservada a economías familiares privilegiadas. Sin embargo, en los últimos meses el entorno ha empezado a cambiar y los bancos han comenzado a abrir la mano con el crédito hipotecario, aunque imponiendo sus reglas de juego. El importe de las nuevas hipotecas alcanzó el pasado diciembre los 3.124 millones de euros, la mayor cuantía mensual del año, en que el volumen total fue de 26.825 millones de euros, según datos del Banco de España. La cifra supone un incremento respecto a 2013 –año de mínimos– del 22,7%, que aun así queda lejos de los 73.154 millones de euros de 2009 o los 69.479 de 2010. “Alrededor del 60% de las peticiones terminan en la concesión de la hipoteca”, señala Ignacio Lozano, director de banca de particulares de Bankinter, una de las primeras entidades que ha recuperado las hipotecas con más decisión tras la crisis.

¿Cuáles son los requisitos de solvencia que se exigen al cliente?

La capacidad de pago sigue siendo de forma indiscutible la clave para determinar la concesión de una hipoteca. Los bancos no quieren volver a caer en los errores del pasado y además de no conceder apenas hipotecas por más del 80% del valor de tasación –solo Ibercaja publicita hipotecas por el 100%–, priman la solvencia del cliente por encima incluso de la ventaja comercial que pueda suponer la concesión de un crédito a mayor interés, asumiendo más riesgo. Además, en algunos casos los bancos exigen que la vivienda tenga un precio de al menos 150.000 euros –es el caso de Bankinter o Banco Santander– como garantía de, en caso de tener que adjudicársela en balance, contar con un activo de cierto valor. “Está claro que no deseamos un mal riesgo aunque esto admita aplicar un precio más alto”, reconoce Lozano.

El análisis de riesgo es por tanto determinante, sin olvidar que el mayor grado de vinculación que da acceso a un mejor precio del crédito está ligado al fin y al cabo a la mayor capacidad financiera del cliente y, en definitiva, a su solvencia. Así, si además de comprar una casa puede comprometerse a hacer aportaciones anuales a un plan de pensiones será sin duda un cliente apetecible para su banco. Y como máxima, rige que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30% de los ingresos netos totales.

 ¿Qué ingresos mensuales piden los bancos para dar una hipoteca?

La renta familiar debe oscilar entre 2.000 y 3.000 euros anuales, ya sea de una sola persona o de dos que suman sus salarios para comprar la vivienda. Bankinter fue una de las primeras entidades en bajar el listón el pasado otoño desde los 3.000 a los 2.000 euros mensuales. En el caso de BBVA, el listón baja a los 1.500 euros –o 2.000 si hay más de un titular–.

El listón de los 2.000 euros de ingresos conjuntos mensuales también se aplica en Ibercaja y Santander, mientras que Kutxabank –que aplica el diferencial más bajo, de euríbor más 1% aunque a cambio de una elevada vinculación– exige ingresos mensuales para la unidad familiar de al menos 3.000 euros.

¿En qué entidades se pueden encontrar los tipos de interés más bajos?

Sin olvidar que el gran factor que determinará la concesión o no de una hipoteca estará en la solvencia del solicitante, quien vaya a pedirla se encontrará ahora un entorno muy favorable en precios. Con datos del Banco de España, el tipo de interés de las nuevas hipotecas que se conceden fue en diciembre del 2,48% para el primer año, frente al 2,84% del mismo mes del año anterior. Una caída que tiene que ver con el descenso del euríbor y también con el recorte en diferenciales que están aplicando los bancos para captar a los mejores clientes a través de las hipotecas.

El mejor precio habitualmente va unido a la máxima vinculación. Por ejemplo, Kutxabank ofrece un diferencial de tan solo euríbor más un punto, el más bajo de las ofertas publicitadas, aunque a cambio de un consumo con tarjetas de la entidad de al menos 4.800 euros anuales, de la aportación a un plan de pensiones del banco por otros 2.000 euros anuales y de la contratación de un seguro de vida con un capital mínimo igual al nominal inicial del préstamo, además de otros requisitos que suelen ser habituales al común de las entidades, como la domiciliación de nómina o la contratación del seguro de hogar, obligatorio para todas las hipotecas.

ING Direct ofrece una de las hipotecas más competitivas ya que, con los requisitos de la nómina y los seguros de vida y hogar, el diferencial es de euríbor más 1,49%, sin comisión alguna. En Bankinter, con idénticos requisitos de vinculación, el diferencial es de euríbor más 1,5%, con un tipo de salida del 2% el primer año, recortado hace un par de semanas desde el 2,5% anterior. Bankia ofrece un interés el primer año del 1,8% y de euríbor más 1,5% después, aunque con mayores exigencias de vinculación: aportación a un plan de pensiones del banco de al menos 500 euros anuales y seguro de amortización de pagos, además de domicilicación de nómina y seguros de hogar y vida. De hecho, si no se cumple con ninguno de los requisitos, el diferencial sube a euríbor más 2,5%.

En la banda del diferencial del 1,60 sobre el euríbor se mueven BBVA y Popular (1,59). Un peldaño más arriba, unos 10 puntos básicos, están Santander (1,69), Sabadell e Ibercaja (1,70) mientras que Caixabank se mueve en la zona de euríbor más 1,90, con el requisito de nómina, seguros y aportación a plan de pensiones. “Los precios están todos muy el línea. El gran salto es que antes no todo el mundo ofrecía hipotecas”, resume Ignacio Lozano.

¿Hay margen para nuevas caídas de precios o conviene contratar la hipoteca ahora?

El sector reconoce que ha abaratado el coste de las hipotecas a medida que se ha reducido su propio coste de financiación, gracias a la caída de la prima de riesgo. El euríbor a un año, principal referencia hipotecaria, está en mínimos históricos –del 0,298% en enero– y va a seguir cayendo en los próximos meses, aunque el diferencial que se establezca en las hipotecas dependerá no tanto del descenso del euríbor sino del abaratamiento del coste de financiación del sector, verdadera referencia a la hora de determinar a qué precio presta la banca el dinero a los clientes. En unos meses, la hipoteca podría ser más barata pero el cliente deberá sopesar si compra casa ahora o se espera a riesgo de que suban los precios.

¿Es momento de contratar una hipoteca a tipo fijo?

Sorprendentemente, han vuelto al escaparate de los bancos, del que habían desaparecido sin remedio durante los años de recortes de los tipos de interés. Los tipos ahora están en la zona euro en el mínimo históricos del 0,05% y la perspectiva es que sigan bajos largo tiempo, al menos hasta finales de 2016, después de que el BCE acabe de recurrir de forma extraordinaria a un plan de compra masiva de deuda. Sabadell, Bankinter, Ibercaja o Bankia son algunas de las entidades que las comercializan, a tipos evidentemente mucho más altos que las hipotecas a interés variable. De más del 3,5% para plazos de 20 años. Su contratación, aún mínima, solo es rentable en casos muy específicos en que el cliente quiere blindar a largo plazo la cuota mensual.

Las ofertas, al detalle

Las verdaderas condiciones en las que un cliente logrará firmar una hipoteca deberán negociarse con el banco, si bien las entidades han lanzado campañas en las que detallan precios y requisitos básicos que sin duda sirven de referencia.

ING DirectOfrece una de las hipotecas más competitivas del mercado, en consonancia con las condiciones más favorables que suele ofrecer la banca directa. Sin comisiones, tiene un diferencial de euríbor más 1,49% si se domicilia la nómina y se contrata seguro de hogar y vida.

BankinterAcaba de darle una vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria: interés inicial del 2% el primer año y después, euríbor más 1,5. Las condiciones para este precio son las mismas que en la de ING Direct. Ambas son por el 80% del valor de tasación.

SabadellHa rebajado el diferencial a euríbor más 1,70, con la condición de contratar seguro de vida, de hogar y de protección de pagos.

BankiaSu diferencial se reduce a euríbor más 1,5, aunque a cambio de una fuerte vinculación: seguro de protección de pagos, de vida y aportación a plan de pensiones de al menos 500 euros al año, además de la nómina.

SantanderAplica el 2,65% el primer año y después, euríbor más 1,69, tanto para primera como segunda vivienda. Requiere a cambio domiciliar nómina, tres recibos, tres usos al trimestre de tarjeta del banco, seguro de vida y seguro de hogar.

BBVASu diferencial puede quedar en el 1,6 sobre euribor con estas condiciones: nómina, seguro de hogar, tarjeta de crédito, seguro de vida o de amortización de pagos y aportación anual a un plan de pensiones de más de 600 euros.

IbercajaEs una de las escasas entidades que publicita hipotecas por el 100% del valor de tasación. Aplica un interés del 2,25% el primer año y después, euríbor más 1,7 para un plazo de hasta 40 años.

KutxabankPublicita el diferencial más bajo del mercado, de tan solo un punto sobre euríbor. Aunque a cambio de fuertes requisitos: nómina, plane de pensiones de hasta 2.000 euros, consumo de tarjetas por 4.800 euros al año y seguro de vida.