La compra de vivienda se recupera siete años después

Por primera vez en toda la crisis, uno de los tres indicadores clave del mercado inmobiliario se ha dado definitivamente la vuelta. Así, de las tres variables que definen la situación de este sector: precios, producción (oferta) y compraventas (demanda), la última es la que ha logrado cerrar el ejercicio con mejores resultados que 12 meses antes. Por ello, 2014 será recordado como el primer año de la crisis que ya no puede ser catalogado como annus horribilis.

Las cifras del Consejo General del Notariado a las que ha tenido acceso CincoDías certifican que por primera vez desde 2007, el año pasado se vendieron significativamente más casas que el anterior. En concreto, se formalizaron un total de 376.870 transacciones, lo que representa un incremento del 19,6% sobre las 314.951 operaciones de 2013, el año en el que se contabilizaron los peores registros de esta serie estadística, que se inicia precisamente en 2007, último año de bonanza económica. Un análisis de estos números revela que en 2010 y en 2012, de forma puntual, se vendieron más casas que en los años anteriores, coincidiendo con lo más duro de la crisis. Sin embargo, tal y como recuerdan los expertos, ello fue debido a los cambios fiscales que afectaron a la tributación de la vivienda en el IRPF (se suprimió la deducción por compra de la residencia habitual para las rentas más elevadas, medida que luego se convirtió en permanente para todos los contribuyentes sin excepción) y la rebaja del IVA que grava las casas de nueva construcción (fijado en el 4%) que después se situaría en el 10%.

Al margen de ese espejismo que fue la recuperación de las ventas en 2010, lo cierto es que el mercado inmobiliario vive desde 2007 su particular vía crucis, marcado por el desplome sin contemplaciones de todos sus indicadores. Así, se pasaron de visar más de 800.000 casas en 2006 a contabilizar poco más de 35.000 el año pasado (a falta solo de los datos de diciembre).

En materia de precios, las distintas estadísticas oficiales calculan que en estos siete años que dura ya el crac del ladrillo las viviendas se han depreciado de promedio en torno a un 40% desde sus niveles máximos. Eso en media, porque lo cierto es que sobre todo en el área mediterránea las casas cuestan hoy la mitad que a mediados de los años 2000, todo un incentivo para pensar que el ajuste de precios está próximo a su fin lo que, sin duda, ha impulsado también las compraventas.

Más allá de esas sensaciones o intuiciones acerca de que los precios de los inmuebles no pueden bajar mucho más, que los expertos tienen en cuenta pese a las dificultades que tienen para medirlas; lo cierto es que lo que ha deteminado ese cambio de tendencia en las compraventas es la suave mejoría experimentada en el mercado laboral y el acceso a la financiación. La vuelta de la economía a la creación de empleo y la reapertura por parte de las entidades financieras del grifo del crédito han posibilitado que muchas operaciones que antes no terminaban de culminar, hayan logrado cerrarse con éxito; si bien durante la recesión ha crecido exponencialmente el porcentaje de viviendas que se adquieren sin necesidad de hipoteca (algunas estadísticas hablan de tres de cada diez).

En cuanto a qué se puede esperar de este 2015, todos los estudios publicados hasta ahora apuntan en la misma dirección. Obviamente, el sector se encuentra en un momento de inflexión y si la recuperación de la economía global se consolida, el volumen de las transacciones y el valor de los inmuebles volverá a incrementarse de cara a los próximos cinco años. Las viviendas terminadas para primera residencia localizadas en puntos con fuerte demanda donde ya no existe stock o el que hay no cumple las condiciones que desea el comprador, las oficinas en zonas prime y los locales comerciales en calles principales serán los que mayor incremento registren, según un informe de KPMG.

Aunque también es cierto que el consenso de expertos advierte que ya nada volverá a ser como antes. Es decir, que no se volverán a edificar más de 600.000 viviendas cada año, ni los precios se duplicarán en apenas un lustro, ni se venderán más de un millón de casas cada doce meses porque el crédito parezca ilimitado... ¿o sí? “De aquí a 2020 no parece, pero después quién sabe”, recuerdan desde una tasadora.