El PP descarta una prórroga para los alquileres de renta antigua

El cambio legal hará que cuotas de 4.500 euros al año se eleven a 15.000 Los agentes de la propiedad apuestan por que la mayoría renueve sus contratos

A. Meraviglia

Como cada 1 de enero, el próximo habrá muchas cosas que cambien y una de ellas puede afectar a parte de la fisionomía de los cascos históricos de las grandes ciudades. Y es que el 31 de diciembre se cumple el plazo de 20 años fijado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 para la desaparición de buena parte de los contratos comerciales de renta antigua, que es como se denomina a los alquileres firmados antes de mayo de 1985.

Se trata de inmuebles de tamaño medio o pequeño, ya que no deben tener más de 2.500 metros cuadrados, puesto que los de mayor superficie ya fueron liberalizados. Además, el cambio normativo se refiere a aquellos inmuebles donde se desarrolla alguna de las actividades recogidas en la división número seis del impuesto de actividades económicas (IAE), referidas sobre todo al comercio minorista, la restauración, la hostelería o los talleres de reparación de vehículos o electrodomésticos entre otros.

En principio, el impacto más directo lo sufrirán los contratos firmados por empresas (persona jurídica) que no han sufrido traspasos durante esos 20 años. Si, por el contrario, el titular del contrato es un autónomo (persona física), la ley le permite que pueda mantener las condiciones pactadas hasta su jubilación o fallecimiento, igual que ocurre con las viviendas de renta antigua; aunque la norma recoge algunas excepciones en los plazos que como tarde retrasan el final del contrato cinco años más (el 1 de enero de 2020).

Una vez identificado a quién afecta la extinción de la renta antigua, la pregunta es obvia: ¿Cuántos son? Es muy complicado conocer con exactitud el volumen de pequeños negocios que puede verse afectado, pero lo cierto es que Tinsa, una de las mayores empresas de valoración, análisis y consultoría inmobiliaria, ha estimado que la cifra rondará entre los 65.000 y 85.000 inmuebles. A esos números habría que sumar los locales que irán quedando desocupados por una mera cuestión demográfica.

Y es que aunque el inquilino disfrute de una renta de carácter vitalicio, al haber transcurrido casi tres décadas desde 1985, los inquilinos originales estarán ya muy próximos a la jubilación, salvo que ese primer contrato haya sido subrogado por algún familiar. Otras fuentes, como la Confederación general de las Pequeñas y Medianas Empresas del Estado Español (Copyme) elevan esa cifra global a unos 200.000 locales en todo el país que generan entre 300.000 y 500.000 empleos y la Confederación Española de Comercio estima que pueden verse afectados uno de cada diez locales en régimen de alquiler.

La oposición había planteado varias enmiendas para que el Gobierno decretara una prórroga de la vigencia de estos contratos de al menos otros cinco años más con el objetivo de sortear la crisis, así como para impulsar los sistemas de mediación y arbitraje a través de las comunidades autónomas con el objetivo de resolver en el plazo más breve posible los posibles conflictos que se generen entre caseros e inquilinos. ¿Qué decisión adoptarán unos y otros ante el final de este régimen particular?

Los expertos consultados coinciden. La mayoría optará por renegociar el precio de la renta a pagar, hasta aproximarla más a los precios de mercado. En esta primera opción el más interesado, como es lógico, es el arrendador o casero. De hecho, distintas patronales del comercio recuerdan que con el cambio legal alquileres de 4.500 euros al año pueden elevarse a unos 15.000 euros anuales, y si se trata de enclaves emblemáticos de ciudades como Madrid o Barcelona la diferencia puede ser aún mucho mayor.

Baste como ejemplo el caso práctico elaborado por Tinsa, donde se puede comprobar la diferencia entre los ingresos netos (descontados los gastos medios) obtenidos por un casero con un inquilino de renta antigua (43.189 euros) y otro que opera en el mercado libre (187.631 euros) en los últimos 20 años.

En este sentido, una encuesta realizada por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) presentada por su presidente Jaime Cabrero concluye que el 74,20% de estos profesionales apuesta por que los contratos de renta antigua que ahora caducan no se extinguirán y serán renovados. De ese porcentaje, casi la mitad, el 48,39%, prevé que propietario e inquilino negociarán la nueva renta antes de final de este año, mientras uno de cada cuatro (el 25,81%) prevé que el arrendador exigirá una renta de mercado para renovar el contrato.