La gran banca vende un 22% más de pisos a 149.000 euros de media

En el último año, la actividad comercial de la banca española en el ámbito inmobiliario se ha visto revolucionada por dos fenómenos fundamentales: la venta de buena parte de las plataformas internas de gestión de ladrillo de las entidades a grandes inversores internacionales y la consolidación de Sareb como uno de los principales motores de venta, una vez asentada su estructura comercial inicial.

Así, si en los nueve primeros meses de 2013 la gran banca controlaba directamente sus transacciones, que multiplicaban por cinco las que lograba sellar el banco malo, entre enero y septiembre del presente ejercicio la mayoría de las plataformas de la gran banca están ya controlada por fondos externos mientras que Sareb se ha posicionado entre los principales vendedores del sector (ver despiece).

Dos fenómenos que se unen a la progresiva reducción de los precios de venta de los inmuebles que provocó la imposición de mayores provisiones a la banca y que, en conjunto, se han traducido en un incremento de 22%_en las ventas de la seis mayores entidades del país, superando las 68.000 transacciones frente a las 55.000 del mismo periodo del año anterior.

Un mercado que está liderado claramente por tres entidades, CaixaBank, BBVA y Sabadell, responsables de siete de cada 10 operaciones pese a que, paradójicamente, las dos últimas entidades han renunciado de momento a la tónica general del sector de ceder la gestión de su ladrillo a terceros para “profesionalizar” su comercialización.

De momento, no obstante, es CaixaBank, que vendió el 51% de su gestora inmobiliaria al fondo Texan Pacific Group (TPG), quien lidera las ventas con un total de 20.093 transacciones sumando las de 9.983 viviendas de su balance, que le reportan unos ingresos de 964 millones de euros, y 10.110 de promotores a los que financian.

La entidad catalana ha consolidado además una sólida apuesta estratégica por el alquiler, que supone ya el 43% de su actividad inmobiliaria. La firma renta 6.384 inmuebles por 742 millones. Si se suma toda la actividad comercial el valor bruto total del negocio es de 3.960 millones.

Le sigue en la lista BBVA, que con su plataforma Anida ha cerrado 16.049 transacciones en los tres primeros trimestres del año, un 10,2% más que el mismo periodo de 2013. Los descuentos realizados, que el banco no detalla, arrojan eso sí unas pérdidas de 598 millones para el área, si bien la cifra es inferior a los 844 millones en negativo que se apuntó en el mismo periodo de 2013. Del total de ventas de lo que va de año, por otra parte, 8.221 corresponden a pisos salidos de su balance y el resto pertenecen a promotores financiados por la entidad.

La tercera firma por ventas es Banco Sabadell, prueba de cuyo exitoso modelo es que su plataforma Solvia acaba de hacerse con uno de los más suculentos contratos de gestión de activos de Sareb, el que engloba todos los inmuebles traspasados de Bankia. La firma catalana ha comercializado 10.819 inmuebles, propios y de promotor, ingresando en total 1.876 millones, lo que arroja un precio medio de venta de 173.400 euros.

Una de las rentabilidades más altas para una entidad que explica que ha mejorado sus resultados este año al incrementar la venta de inmuebles de más de 100.000 euros, que suponen ya un 42% de todas sus transacciones frente al 26% de septiembre de 2013. “La obra nueva se vende a muy buen ritmo sobre plano”, aduce la firma, muy activa también a la hora de financiar el desarrollo de obras inacabadas.

El éxito de las plataformas propias de la banca o el hecho de que el siguiente gran vendedor sea Sareb no significa que la externalización de la gestión del ladrillo haya sido un paso en falso por parte del resto de entidades. Banco Popular, que vendió el 51% de Aliseda al consorcio de fondos formado por Kennedy Wilson y Värde Partners, ha multiplicado por cinco su cifra de venta de inmuebles en lo que va de año. En concreto, ha cerrado comercializado 5.148 inmuebles, ingresando por ellos 989 millones, lo que arroja uno de los precios medios de venta más elevado del sector, situándose en los 192.113 euros por operación.

Santander, que traspasó Altamira al fondo Apollo suma por su parte una cifra inferior de transacciones, con 8.300 ventas, si bien es cierto que esta entidad es la que más lastre soltó en los años anteriores y una de las que mayores retornos logra con las ventas actuales: 1.400 millones de ingresos en total.

Finalmente, Bankia, cuyos activos están gestionados por Haya Real Estate, la plataforma creada por el fondo Cerberus, acumula un total de 7.663 ventas, por valor de 864,5 millones, aunque hay que tener en cuenta que esta cifra incluye tanto inmuebles pro pisos como los traspasados a Sareb.

Otras claves del sector

El auge de Sareb

El banco malo ha multiplicado por tres sus resultados comerciales en los nueve primeros meses del año, vendiendo un total de 10.900 inmuebles entre particulares frente a los apenas 3.000 que había comercializado en el mismo periodo de 2013. La sociedad, que absorbió los inmuebles de más de 100.000 euros que se habían ido adjudicando las entidades asistidas con dinero público, está saldando estas viviendas por un valor medio aproximado de unos 94.600 euros. Esta media, eso sí, solo tiene en cuenta los pisos del balance de Sareb, si bien buena parte de esas casi 11.000 ventas selladas hasta septiembre corresponden en realidad a inmuebles de promotores endeudados con el banco malo. Una fórmula mediante la que la sociedad aprovecha su potencial de ventas para evitar terminar adjudicándose nuevos inmuebles de los deudores que heredó de la banca.

Precio contenido

El precio medio de venta de los pisos de Sareb es uno de los más bajos de todo el sector financiero, solo equiparable a la de la venta de pisos propios de BBVA. La cifra de transacciones e ingresos publicada por Banco Popular arroja, de hecho, un precio medio de más del doble, por encima de los 192.000 euros. Teniendo en cuenta los datos de las seis mayores entidades financieras, el precio medio de venta de un piso en los nueve primeros meses del año se ha situado en os 148.700 euros, un cierto incremento desde los 125.000 registrado en la primera mitad del año, pero aún lejos de los 193.000 euros de 2013.

La última operación de Bankia

La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri anunció ayer la venta de 38 activos inmobiliarios, al gigante de la inversión internacional Goldman Sachs por 365 millones de euros. La cartera incluye 27 edificios de viviendas con una superficie de 125.000 metros cuadrados que suman 1.336 residencias, 1.565 plazas de aparcamiento, 584 trasteros y 48 locales comerciales anejos, así como nueve edificios comerciales y dos naves logísticas.