Las Socimi, ¿alternativa de inversión a los bonos?
El sector inmobiliario español presenta un gran potencial de recorrido y la mejor alternativa de inversión para sacar partido de él son las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Así lo creen los expertos de Ahorro Corporación, que han presentado hoy un informe sobre el sector. Aunque las Socimi que se han estrenado en el parqué cotizan por debajo del precio de 10 euros al que debutaron, Juan Moreno, analista del sector de la citada firma, cree que han tocado suelo y su valoración no recoge su potencial.
Moreno considera que “las Socimi pueden ser un gran sustitutivo de la renta fija, donde nos encontramos con unas rentabilidades a la baja. De hecho, muchos de los fondos estadounidenses que han entrado en el capital de estos vehículos de inversión son expertos en renta fija”. Con el interés del bono español en el entorno del 2,2% y la perspectiva de que seguirá así en los próximos dos años por los bajos tipos de interés y las posibles nuevas medidas de estímulo del BCE como una hipotética compra de deuda soberana, la rentabilidad por dividendo de las Socimi y sus buenas expectativas bursátiles las presentan como una alternativa a la renta fija. “Son unas compañías con perfil de riesgo bajo”, afirma.
Las Socimi están obligadas por ley a repartir en dividendos al menos un 80% del beneficio neto generado por sus rentas y el 100% de sus plusvalías. Ahorro Corporación estima que la rentabilidad por dividendo de Lar España y Merlin Properties podría ser del 3% el próximo año, cuando comenzarán a retribuir a sus accionistas. En el caso de Hispania, su holding cotizado no es una Socimi y ya ha anunciado que no repartirá dividendo hasta 2017, cuando decidirá si se deshace de sus inversiones o deciden que la Socimi, actualmente una filial, cotice, con una rentabilidad por dividendo que rondaría el 1,7%. Ahorro Corporación señala que Hispania posee un perfil más oportunista de inversiones en hoteles y activos residenciales. Dentro del sector inmobiliario, la rentabilidad por dividendo de Colonial el próximo año será del 2%, mientras que Realia no pagará dividendo al estar en proceso de venta.
La opción preferida de Ahorro Corporación es Merlin Properties. Esta Socimi cotiza a 9,57 euros por acción, un 4,3% por debajo de su debut a 10 euros. La firma le otorga un precio objetivo a doce meses de 11,7 euros, lo que implicaría un potencial de revalorización del 22,2%. Esta sociedad ha invertido ya el 81,8% del capital obtenido en la salida a Bolsa. Las Socimi saltan al parqué para reunir una cantidad de dinero que después invertirán en activos inmobiliarios. Sus ganancias proceden de las rentas de esas oficinas, edificios o centros comerciales. El principal activo de Merlin es la compra de Tree, una compañía que posee 880 sucursales bancarias y cinco edificios de BBVA.
En el caso de Lar España Real Estate, que cotiza a 9,11 euros por acción (también debutó a 10 euros), Ahorro Corporación le otorga un potencial de revalorización a doce meses del 19,6%. Su mayor valor añadido, explican, está en centros comerciales. Lar ha invertido ya un 58,7% del capital obtenido en Bolsa y de esa cantidad un 73,7% se ha destinado a los centros comerciales. “Son los que más lentos avanzan en su proceso de compra, pero creemos que en el primer trimestre del próximo año podría tener ya invertido el 1000% del capital levantado en Bolsa”, explica Moreno.
El renqueante estreno de las Socimi que han dado el salto al mercado (también Axia, a la que aún no sigue Ahorro Corporación y que cotiza un 5,3% por debajo del precio al que debutó en el parqué) y el complicado momento que vive el mercado, con una creciente volatilidad, no permiten vislumbrar nuevas salidas a Bolsa de estos instrumentos de inversión en activos inmobiliarios que tienen como principal atractivo su régimen fiscal (no tributan por sus plusvalías). “Habrá más salidas, pero probablemente ya en 2015. Todas cotizan por debajo de su precio de salida y hasta que no suban, no esperamos más estrenos. El mercado tiene que encontrarles el valor”, afirma Pedro Arranz, director de intermediación de Ahorro Corporación.
Esta firma es la única que sigue a todas las Socimis que cotizan en el mercado. En el caso de Hispania, además de Ahorro Corporación, que recomienda comprar, también comparte esta recomendación Goldman Sahs, que le otorga un potencial de revalorización a doce meses del 18,7%. Hispania cotiza a 10,02 euros, ligeramente por encima del precio al que debutó. Por su parte, Deutsche Bank sigue Merlin Properties, con una recomendación de retener y un precio objetivo de 9,3 euros por acción, que está por debajo de su cotización actual.