Carlos Manzano y Simon Durkin

“Es el momento de entrar en el sector inmobiliario español”

Los jefes de estrategia inmobiliaria de Deutsche AWM para España y Europa destacan la recuperación de la confianza en el mercado inmobiliario español y las oportunidades abiertas en Alemania.

De izquierda a derecha, Carlos Manzano y Simon Durkin.
De izquierda a derecha, Carlos Manzano y Simon Durkin.

El escenario inmobiliario a nivel europeo refleja realidades bien distintas dependiendo de qué lugares se señalen en el mapa. Desde el repunte de precios en Reino Unido, en especial en el centro de Londres, a las oportunidades abiertas en el mercado español. Simon Durkin, responsable de estrategia inmobiliaria en Europa de Deutsche Asset & Wealth Management (DeAWM), y Carlos Manzano, su homólogo para la península Ibérica, analizan la situación del sector convencidos de que ya se ha tocado fondo.

Pregunta. ¿Qué clima perciben al hablar con sus clientes?

Simon Durkin. Encontramos un clima alentador. Parece que la percepción sobre los activos alternativos, en concreto los inmobiliarios, está cambiando. Desde una perspectiva del sector inmobiliario, vemos la exposición al mercado español como una obligación cuando se construye una cartera diversificada. Hablamos de una economía de gran tamaño, y hacer los cambios en la cartera lleva su periodo de tiempo. Sobre todo he recibido preguntas relativas al tiempo: cuándo invertir y cuándo no invertir. Yo diría que ahora mismo es un momento interesante para invertir aquí.

P. Se esperaba que 2014 fuese un año de especial actividad en el sector...

S.D. Es cierto. Cuando la liquidez llega al mercado, éste reacciona y con rapidez. Comenzamos 2014 muy fuerte en Europa, pero también cerramos 2013 de manera sólida. La diferencia de este año ha sido la variedad de mercados que han demostrado ser más interesantes para la inversión. Esa variedad está creciendo.

P. ¿De qué mercados hablamos?

S.D. Depende mucho del inversor en cuestión. Somos un gran gestor de fondos de pensiones de las grandes ciudades asiáticas, que invierten por lo general a largo plazo. Buscan colocar su capital fuera del mercado local y diversificar, empezando por Europa, y al empezar por Europa miran a Londres. Nunca podemos aconsejar ciudades pequeñas del Reino Unido o de Alemania como primera inversión. Observamos que los precios han bajado de forma significativa en algunos mercados. España sería uno de ellos. Aunque asumamos enfoques a largo plazo, hay una gran oportunidad para inversores en estos mercados. No somos los únicos que lo vemos, también muchos inversores, cuya liquidez ha crecido de forma significativa con un producto amplio aunque no con un grado de disponibilidad tan grande como muchos inversores esperarían.

P. ¿Europa se está destacando frente a otras zonas?

S.D. Sería mucho decir. EE UU sigue presentando oportunidades interesantes. Es un mercado diferente a Europa. Aquí tenemos países con diferentes divisas, tendencias políticas, y en posiciones diferentes dentro del ciclo económico, lo que para mí hace que Europa sea tan interesante. Se aprecia un crecimiento significativo en España, en Polonia. Alemania seguirá siendo interesante. Somos bastante optimistas en cuanto a sus mercados secundarios. A Alemania ha llegado mucho capital en busca de un refugio seguro, y ese capital se ha enfocado en las siete grandes ciudades de Alemania. Reino Unido o Francia no tienen un big 7. Es un mercado al que los inversores quizá han prestado menos atención y vemos una liquidez creciente en él.

P. ¿Es el español el mercado más apetecible para el inversor ahora mismo?

Carlos Manzano. Diría que será uno de los principales mercados en los próximos años. Venimos de cinco años de recesión. Hemos tocado fondo, la economía está recuperándose, el valor en cuanto a precio de cualquier activo ha llegado a bajar hasta un 50% del máximo, que tampoco era el punto correcto pero era el que era. Los alquileres han bajado hasta un 40% y las rentabilidades están en niveles máximos. Y ahora tienes acceso a financiación, algo que no tenías hace año y medio. Con todo llegas a la conclusión de que sí, entendemos que es el momento de entrar en España. Dicho esto, tienes que estar alerta al perfil de tu inversión y a posibles cambios en la economía.

p. ¿Y en qué tipo de activos?

C.M. Es una cuestión de riesgo. Creemos que no hay mucho espacio disponible en Madrid y Barcelona. Nos concentramos en inmuebles de oficinas de calidad, donde podemos aprovechar que no hay espacio disponible. Esta es una de las estrategias que a corto y medio plazo siguen nuestros fondos. Además de eso, nos fijamos en los centros comerciales que no tienen competencia en su zona, y en las calles comerciales, que han sido unos buenos activos durante los peores días de la crisis. También vemos oportunidades en otro sector a corto y medio plazo, que es el logístico. Quizá es más arriesgado pero las correcciones que se han dado en los últimos tres años te dan la posibilidad de asumir algo más de riesgo.

“Las Socimis dinamizan el mercado”

El mercado inmobiliario español se ha destapado como una oportunidad para las Socimis, instrumento de inversión en inmuebles para su posterior puesta en alquiler. “Son una de las razones por las que hay tanta liquidez en el mercado”, afirma Carlos Manzano. “Al final, es un régimen fiscal. Han visto la oportunidad de probar el apetito del mercado y han conseguido 2.600 millones de euros en los últimos seis meses”. Manzano calcula que “el 50% de su capacidad ya ha sido invertida, y ahora son los principales jugadores del mercado. En torno al 70-80% de la inversión realizada viene de las Socimis”.

Pero el responsable de inversión inmobiliaria de DeAWM en la península Ibérica considera su presencia en el mercado como algo positivo, ya que “lo dinamizan. Su punto fuerte es que permite a muchos inversores extranjeros venir a España. Ahora un inversor extranjero puede invertir en las mismas condiciones que en el resto de mercados. Si el activo es mejor en Madrid que en París, ahora van a invertir en Madrid. Antes también hacían ese análisis, pero tenían que preocuparse de que pagaban un cierto nivel de impuestos. Creo que están funcionando bien y van a continuar haciéndolo”.
En cuanto a la subida en agosto de los precios de la vivienda, primera en seis años, Manzano se muestra seguro de que “hemos tocado fondo, pero no estoy seguro de una recuperación del precio tan pronto como muchos esperan”.