El nuevo mapa de la vivienda

33 provincias registran ya aumento de las ventas de casas

En cuatro de ellas, los precios contabilizan además subidas anuales

Las compras por parte de extranjeros tiran del mercado

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¿Suben las ventas de casas porque cada vez bajan menos sus precios o al revés? Podría decirse que este dilema es casi como aquel de qué fue primero, la gallina o el huevo. En esta ocasión no es incorrecto decir lo primero y también lo contrario sin ánimo de equivocarse. Y es que ambas variables se retroalimentan. Lo cierto es que de 52 provincias (incluyendo las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla), en 33 de ellas las ventas de casas crecieron en términos anuales en mayo y en cuatro de ellas los precios se recuperan y marcan los primeros repuntes significativos.

Hace ya unos meses, en octubre de 2013, comenzó a vislumbrarse que en algunas zonas de España las ventas de viviendas retornaban a tasas positivas aupadas por la mejora de la confianza y el freno del deterioro del mercado laboral. Faltaba todavía, eso sí, la recuperación de la financiación para que la ecuación fuese perfecta. En ese momento, CincoDías publicó la primera comparativa en la que se podía ver cómo en los territorios donde más se habían depreciado los inmuebles, las ventas comenzaban a despertar. La demanda reaccionaba, las casas volvían a costar lo que en 2004.

Ahora, un nuevo análisis permite ver cómo ha evolucionado la situación. Dado el grado de detalle y el desfase temporal con el que se publican las estadísticas de precios y transacciones, se han puesto en común los datos de precios que elabora el Ministerio de Fomento hasta marzo pasado con las transacciones publicadas recientemente por el INE, correspondientes a mayo, ambos, eso sí, a nivel provincial.

La situación se repite, aunque en esta ocasión al analizar los datos por provincias y no por comunidades se detectan más matices. Vuelve a ser casi sistemática la relación entre aquellos lugares donde más aumentan las ventas con los que protagonizan ya las primeras subidas de precios en términos anuales o aquellos donde las casas apenas se deprecian, ya que las rebajas se sitúan por debajo del 3,8% que publicó Fomento de media para todo el país. De hecho, si hace siete meses la costa mediterránea y los dos archipiélagos protagonizaron las primeras mejoras de las ventas después de que sus inmuebles hubieran perdido durante la crisis casi la mitad de su valor, ahora Baleares, Las Palmas de Gran Canaria, Alicante y Ceuta lideran el ranking de los lugares donde más se incrementó el volumen de transacciones en mayo respecto al mismo mes de 2013.

Operaciones de extranjeros

En Baleares, la venta de viviendas se disparó un 33,10% ese mes respecto a lo que ocurría un año antes, territorio donde los precios crecen a un ritmo del 2,4% anual. En Las Palmas, las transacciones mejoraron un 18,48% ese mismo mes y allí los precios se elevan un 1,8%. En Alicante, el aumento de las compraventas fue mucho más modesto, del 1,57%, pero de nuevo se cumple la máxima de que allí los precios tampoco caen, prácticamente empatan con un avance del 0,1% anual. Y lo más importante, la tendencia apunta a que esto no ha hecho más que empezar. “Allí donde se habían abaratado mucho las casas, la demanda comenzó a comprar y en el momento en que las operaciones volvieron a crecer, los precios frenaron su ajuste y ahora empiezan a darse la vuelta”, explica una de las principales patronales del sector. Es decir, como los precios se hundieron, la demanda reaccionó y ahora, al revés, son los precios quienes evolucionan después de la demanda.

Otro factor determinante son las compras de extranjeros. En Cataluña, las transacciones se han disparado en Gerona y Barcelona, donde más compran los no residentes; mientras continúan en negativo en Tarragona y Lérida. ¿Qué ocurrirá a corto plazo? La evolución lógica ahora es que allí donde más se vende, comience a construirse de nuevo (en Mallorca los visados ya crecen al 10%), pero esa será otra historia.

El caso de Madrid

En Madrid, el peso que tiene la capital, donde las transacciones ya suben, no logra compensar lo que ocurre en el resto de la provincia (débil demanda y suaves rebajas), lo que explica que la región arroje un descenso del 5,5% en las ventas, teniendo los precios en positivo (0,6%).