Luz verde a la salida a Bolsa de Merlin, la mayor Socimi de España
La firma nace con un portfolio de 880 oficinas de BBVA
La Comisión Nacional del Mercado de Valores ha dado su visto bueno esta mañana al folleto de salida a Bolsa de Merlin Properties, la que será la mayor sociedad de inversión en el mercado inmobiliario, denominadas Socimi, un vehículo fiscalmente muy ventajoso destinado al negocio del alquiler de viviendas.
Merlin ha sido constituida por los responsables Magic Real Estate la sociedad que, entre otras operaciones de calado, compró junto a Blackstone la inmobiliaria de Catalunya Banc, y cuya cúpula gestionará la Socimi.
El valor inicial de la oferta, de hasta 150.000.000 acciones representativas del 99,96% del capital social de la compañía y se espera alcance como máximo los 1.500 millones de euros. Cada acción se emitirá a 10 euros con un límite del 10% del capital por inversor para evitar el control de un mayoritario.
La operación, que culminará con su inclusión en el mercado continuo el próximo 30 de junio,supondrá la mayor salida a Bolsa española desde la de Bankia, en julio de 2011, y es la tercera más grande de Europa en el último año.
De momento, Merlin cuenta ya con compromisos vinculantes para cubrir el 40,2% del capital, lo que equivale a unos 600 millones de euros, aportados entre otros por el hedge fund Moore Capital o Banca March, que ejerce como “inversor ancla" asegurando 75 millones de euros que pone a disposición de sus clientes de banca patrimonial. Los responsables de Merlin negocian actualmente la entrada de nuevos inversores para alcanzar al menos 1.250 millones.
La oferta está dirigida principalmente a inversores institucionales cualificados a los que la sociedad tratará de captar con un roadshow que arranca hoy en Londres en el que se defenderá el interés de un vehículo conservador que apuesta por los locales comerciales.
El objetivo de dividendo anual estabilizado que se espera alcanzar para 2016 rondará la horquilla de entre el 4% al 6%, una vez descontado el cash flow y la apreciación de los activos de un retoro total previsto del 10%.
890 oficinas de BBVA
Uno de los principales reclamos de la firma es que nacerá ya con un importante paquete de activos. Merlin Properties ha firmado un acuerdo para adquirir el 100% de Tree Inversiones Inmobiliarias S.A., sociedad propietaria de un 880 sucursales y cinco edificios de BBVA repartidos fundamentalmente por Barcelona, Madrid, Valencia y País Vasco, por 740 millones.
El contrato es de obligado cumplimiento hasta 2039 y permitirá a BBVA reajustar su red de oficinas intercambiando las sucursales que decida cerrar por otras con una variación de valor, al alza o a la baja, de hasta el 5%. Esta operación permitirá a Merlin partir con unas rentas netas iniciales de unos 88,5 millones de euros.
En este sentido, cabe destacar, no obstante, que el folleto incluye severas advertencias sobre los riesgos de esta operación. El documento revela que Tree, la propietaria de las oficinas de BBVA, cuenta con un significativo nivel de deuda y ha incrementado sus pérdidas cada año desde su constitución en 2009.
El acuerdo, además, obliga a reinvertir el 50% de los retornos obtenidos a través de la cartera de Tree, por lo que parece poco probable que Merlin reciba ingresos significativos de este portfolio hasta 2018.
Merlin funcionará como una compañía, no como un fondo gestionado por terceros como es habitual en otras Socimis. El equipo gestor de la sociedad, que estará liderado por Ismael Clemente y Miguel Ollero, socios fundadores de Magic Real Estate, y por David Brush, con amplia experiencia en el mercado europeo, ha diseñado un sistema de costes fijos muy competitivo solo equiparable a los grandes vehículos de este tipo a nivel europeo y estadounidense a fin de dar seguridad a los inversores. Cualquier desviación sobre los costes previstos irá contra la remuneración variable de este equipo.
En la salida a Bolsa de Merlin, Credit Suisse actuará como coordinador global único de la oferta, mientras que Deutsche Bank AG London Branch y UBS le acompañarán en la colocación. El asesor legal, a nivel español, británico y estadounidense será Freshfields Bruckhaus Deringer LLP.
El despertar de las Socimi
Las Socimis son un instrumento que no tributa –sí lo hacen sus accionistas por los dividendos percibidos- que el Gobierno flexibilizó a comienzos de 2013 para mejorar atractivo con el objetivo de potenciar el mercado del alquiler. Más allá de sus particularidades fiscales, la principal característica de este modelo es que el 80% de sus activos deben ir destinados al alquiler.
A nivel nacional, aunque a cierta distancia por tamaño, los principales competidores de Merlin son las Socimis constituidas recientemente por el Grupo Lar junto al líder mundial de gestión de renta fija Pimco, denominada Lar Real Estate, y otra de Azora, batuizada como Hispana Activos Inmobiliarios.
Ambas operan también en el mercado continuo. Otras dos, Entrecampos Cuatro y Promorent cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Por su parte, el hasta ahora consejero delegado de Alza Real Estate, Luis López Herrera-Oria, ultima el lanzamiento de una nueva Socimi, Axia Real Estate.
