Las Socimis aterrizan definitivamente en España
Más de10 sociedades de inversión comienzan a funcionar ya este año
Las Socimis saldrán por fin a la luz. Estos vehículos de inversión destinados al mercado del alquiler son una de las grandes apuestas del Gobierno y del maltrecho sector inmobiliario. Medio año después de allanar el camino con una segunda regulación trufada de jugosos incentivos, sobre todo fiscales, ha llegado definitivamente su momento. Fuentes del mercado aseguran que el mes de octubre verá nacer más de de 10 entidades de esta naturaleza.
La fecha viene impuesta por el calendario de la Agencia Tributaria. Hoy 30 de septiembre termina el plazo para registrar las nuevas sociedades sujetas al régimen fiscal del año en curso. Grandes patrimonios e inversores profesionales quieren aprovechar ya la oferta fiscal, que en algunos casos puede traducirse en unos tipos del 0% para las rentas que generen los arrendamientos. La puesta de largo de las primeras Socimis es inminente ya que, pese a tratarse de sociedades cotizadas, la nueva regulación prevé un periodo transitorio de dos años a partir de que las compañías empiecen a funcionar y hasta que cumplan con todos los requisitos para ser aceptada la negociación de sus títulos.
La Socimis son un vehículo de inversión inspirado en una figura extrajera con mucha tradición en el mercado anglosajón: la REIT (Real Estate Investment Trust). Una herramienta cotizada enfocada a rentabilizar parques de vivienda mediante su alquiler a terceros. El Ejecutivo del PSOE las implantó sin éxito en España en 2009. Su segunda regulación, en vigor desde enero de este año, ha introducido mucha más flexibilidad. Abre la mano a que estas sociedades puedan cotizar no sólo en mercados regulados como la Bolsa, sino también en sistemas multilaterales de negociación, como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Fuentes del MAB reconocen haber recibido ya varias solicitudes, pero no manejan aún plazos para aprobar el informe de autorización que daría vía libre a la cotización.
Pocos nombres confirmados
Los grandes despachos de abogados que están involucrados en este tipo de operaciones reconocen que hay movimiento, pero pocos nombres confirmados. “Los inversores institucionales han mostrado mucho interés. Tanto de cara a futuras inversiones, como en las que ya tienen. Pero son muy sensibles a la seguridad jurídica y está siendo muy importante conseguir certidumbre tanto de la autoridad fiscal, como la regulatoria”, sostiene José María Gómez Rosende, socio de Deloitte Abogados.
El fondo de inversión Orion Capital ya ha creado su vehículo para explotar en régimen de alquiler el centro comercial madrileño Plenilunio que compró en 2009. Promociones, Renta y Mantenimiento Socimi, SA es otra de las pocas que se han destapado. Es propiedad del grupo familiar Pavón Olid. Ya se ha registrado en la Agencia Tributaria y ha solicitado entrar a cotizar en el MAB. Cuenta con un patrimonio inmobiliario de unos 15 millones de euros integrado por edificios residenciales y locales comerciales ubicados en Madrid y en Málaga.
“Tenemos otras dos Socimis inscritas en Hacienda”, confirman desde Armabex, el gestor del MAB que está asesorando la salida del vehículo de Pavón Olid. “Estamos negociando también con otros patrimonios familiares y con entidades financieras que buscan vehículos de inversión para sus clientes”, continúa.
Pero la dispersión accionarial y el free float es una de las barreras para las family offices, acostumbradas a tener un control total sobre sus sociedades. La circular del MAB exige una dispersión mínima del capital social. Deben corresponder a los minoritarios (titulares de menos del 5%) acciones por valor de dos millones de euros o el 25% del total de títulos emitidos por la entidad.
Promociones destinadas al alquiler
Otro importante incentivo es la flexibilidad para dedicarse a la actividad promotora. La actual legislación fija que el 80% de la inversión ha de dirigirse a inmuebles urbanos en alquiler. Pero en lo restante abre la puerta a que se dediquen a actividades de promoción, eso sí también destinadas al arrendamiento.
“Con la regulación anterior solo se podían hacer promociones desde la matriz. Ahora las filiales también pueden llevar a cabo esta actividad. Algo que es muy importante porque permite encapsular los riesgos de la actividad promotora en la filial y separarlos de la matriz inversora. Esta posibilidad encaja mejor con la práctica habitual de promoción inmobiliaria en España”, apunta Alfonso Benavides, director mundial del área de Inmobiliario de Clifford Chance.
Gran incentivo fiscal para la inversión inmobiliaria
El gran incentivo para la creación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi) es de carácter fiscal. Desde la segunda reforma de su régimen en diciembre de 2012, la sociedad está exenta del impuesto de sociedades respecto de las rentas que proceden del alquiler de los inmuebles. Son los accionistas los que tributan por los dividendos que distribuya la sociedad.
Hay un límite, no obstante, que busca evitar la no imposición en el caso de determinados inversores extranjeros. Así, los accionistas están sometidos a un impuesto especial del 19% sobre el importe de los dividendos que reciban, siempre que su participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, y siempre que dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.
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