Así es el mercado de la vivienda tras el fin de la deducción fiscal
Los expertos creen que todavía es pronto para certificar el cambio de tendencia, aunque cada vez hay más síntomas El hecho de que la banca vuelva a conceder hipotecas será un revulsivo para la demanda
Después de muchas recomendaciones (a veces eran más que eso) de organismos internacionales como el FMI, la OCDE y la propia Comisión Europea, el Gobierno español decidió suprimir a partir de enero de 2013 la deducción fiscal a la que habían tenido derecho hasta entonces todos los compradores de vivienda en el IRPF, siempre que se tratara de su residencia habitual y la financiaran con un préstamo hipotecario. Fueron muchos, sobre todo del lado de la oferta (promotores, básicamente), quienes auguraron las peores consecuencias a esa reforma, pero lo cierto es que casi año y medio después el mercado continúa en zona de mínimos, más influido por la mala coyuntura económica que por la desaparición de dicha ayuda fiscal.
No obstante, el fuerte abaratamiento que acumulan las casas, del entorno del 40% de promedio, la pujanza de los compradores extranjeros, el freno registrado en el deterioro del mercado laboral y la ligera apertura del grifo de la financiación parecen estar haciendo mella entre los compradores. Así, son ya varias las estadísticas que confirman la mejora de las ventas y apuntan a un cambio de tendencia en materia de precios.
Pisos usados
Por lo tanto, ¿cómo es el mercado tras el fin de la desgravación para los nuevos propietarios? Al cierre del primer trimestre del año, el número de viviendas vendidas registró un incremento anual del 45,4% (41,5% en términos desestacionalizados), según la estadística hecha pública hoy por el Consejo General del Notariado.
Este repunte de la compraventa de viviendas del primer trimestre de este 2014 viene explicado, según la nota divulgada por los notarios, por “la normalización de las transacciones tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF, pero también reflejaría una estabilización de las ventas”.
Esto es así porque compara dos periodos (de enero a marzo de 2013 y 2014) durante los cuales ya no existía dicha deducción, aunque es cierto que sí seguía condicionando el desplome de ventas que se produjo a comienzos del año pasado. Quien tuviera claro a mediados de 2012 que necesitaba comprar casa y además logró financiación, optó por adelantar la transacción para poder beneficiarse del incentivo fiscal. De esta forma, poco a poco se agota el efecto de la eliminación de la ayuda fiscal y el mercado funciona ya sin ese incentivo, recordaron ayer los expertos.
Economía de mercado
En términos mensuales, la compraventa de casas alcanzó en marzo las 30.000 transacciones, lo que supone un incremento anual del 37,6%, que se suaviza hasta el 34,7% en la serie desestacionalizada.
En materia de precios, las cifras también apuntan un cambio de tendencia, aunque no de forma tan clara. Si se compara marzo de este ejercicio sobre marzo del año pasado, las casas continuaron abaratándose, aunque cada vez a menor ritmo (del 4,8%); pero si se toma como referencia el primer trimestre sobre idéntico periodo del año anterior, los precios registraron subidas promedio del 1,6%. Baste recordar que en las leyes que rigen la economía de mercado, a más demanda, mayor precio.
Tal y como explicaron los notarios, en este primer trimestre se observó una recuperación en términos de tasas interanuales de las compraventas de casas y sus precios. “Pese a que será necesario esperar a disponer de más datos, parece que los mismos podrían estar anticipando un cambio de tendencia en el sector o, al menos, el fin de la espiral depresiva, siendo más visible entre los pisos de segunda mano que constituyen el principal segmento del mercado inmobiliario”.
Más crédito
Por último, el número de préstamos hipotecarios registró una suave caída del 4,4% anual, aunque si se distinguen aquellos destinados a financiar la compra de vivienda, entonces el volumen de créditos se disparó un significativo 48,3%.
El porcentaje de compras de casas financiadas mediante un crédito hipotecario repuntó al 37,2% y la cuantía de dicho préstamo supuso de media el 76,7% del precio de la vivienda, algo más elevado de lo ocurrido en los últimos meses, aunque todavía se situó un 2,7% por debajo del volumen contabilizado en el mismo mes del año anterior.
En conclusión, en cuanto se confirme la mejora de la situación económica y laboral y mientras la banca siga concediendo hipotecas (más cortas, por menor cuantía y más caras, eso sí), el mercado volverá a registrar transacciones en una cifra mucho más coherente con la formación de nuevos hogares y crecimiento demográfico de lo que lo había hecho hasta ahora y todo... sin deducción en el IRPF.
Las cifras relativas al verano serán determinantes
El director del Gabinete de estudios de Pisos.com, Manuel Gandarias, advirtió hoy de que el repunte de las compraventas de viviendas registrado durante los primeros meses del año se debe, sobre todo, a la “fuerza” de las operaciones de compra por parte de extranjeros, ya que “la demanda media aún tiene dificultades para comprar”.
En un comunicado, señaló que ese incremento del 48,3% de las nuevas hipotecas en el primer trimestre que certificó la estadística que elaboran los notarios “es muy relevante, dado que vuelven a estar en sintonía con las transmisiones”. “La influencia de la apertura hipotecaria tenía que dejarse notar tarde o temprano”, añadió, para señalar que “la idea es que la financiación ajena vaya desplazando a la compra al contado”.
“Todas estas variables deben interpretarse con moderación. Aunque ya vemos cifras más positivas, no hemos superado la crisis en el sector. El efecto vacacional de marzo y abril hace que las estadísticas estén muy condicionadas. Además, nos encontramos ante una situación de mínimos y se corre el peligro de magnificar cualquier pequeño repunte”, explicó este responsable del portal inmobiliario.
Así pues, según Gandarias, para hablar de tendencia, habrá que esperar a ver cómo se comportan estos indicadores “hasta mitad de año”. En este sentido, las cifras que se publiquen en otoño relativas a la actividad registrada en verano serán determinantes, tal y como coincidieron esta mañana otros analistas del sector. “Todavía queda camino por recorrer, pero sí podemos admitir que el mercado de la vivienda camina en la buena dirección”, sentenció Manuel Gandarias.
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