Una regulación europea para el crédito hipotecario
El pasado 28 de febrero ha sido publicada en el Diario Oficial de la Unión Europea la nueva Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, es decir, la largamente esperada Directiva que regula el crédito hipotecario en Europa.
El germen de esta regulación se sitúa en marzo de 2003, cuando la Comisión Europea constituye un grupo de trabajo formado por profesionales del sector –denominado Forum Group sobre Crédito Hipotecario– con el propósito de analizar los obstáculos existentes para el desarrollo del crédito hipotecario transfronterizo y formular recomendaciones para la eliminación de estos. Cabe recordar que los mercados hipotecarios europeos siempre han tenido un carácter acusadamente local, con importantes diferencias entre sí que se derivan, fundamentalmente, de los distintos marcos reguladores, económicos y políticos.
Tras varios años de estudio y consultas al mercado, finalmente en diciembre de 2007 –en un entorno de incipiente crisis financiera– la Comisión Europea publica su Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la UE, en el que se resumen sus diferentes conclusiones y opciones de política, y en el que se incluye un nuevo objetivo de regulación en respuesta a la crisis: asegurar el endeudamiento responsable por parte de prestamistas y prestatarios.
Así pues, con la publicación del Libro Blanco se da el pistoletazo de salida al proceso regulatorio que hoy finaliza con la publicación de esta Directiva, culminando 11 años de análisis del mercado hipotecario europeo. El objetivo de la nueva norma es doble, la creación de un mercado único de créditos hipotecarios que sea eficiente y competitivo por un lado y por otro, garantizar una mayor protección de los consumidores mediante el impulso de prácticas de concesión responsable en el crédito hipotecario.
El impacto de esta Directiva en los mercados hipotecarios europeos va a ser muy significativo en la medida en que altera sustancialmente los procesos de concesión de los préstamos hipotecarios. No obstante, para el caso español ya podemos anticipar que el impacto será poco significativo por dos razones fundamentales. La primera porque históricamente, y muy a pesar de lo que muchos tienden a pensar, en materia de regulación de transparencia e información al consumidor siempre hemos tenido unas normas nacionales muy completas y exigentes en relación con otras legislaciones europeas. La segunda, porque en 2011 nuestro regulador nacional se anticipó e incluyó en nuestra nueva Orden de transparencia EHA/2899/2011 muchos de los asuntos que recoge la norma europea.
Del conjunto de materias de la Directiva, las áreas más relevantes con una regulación nacional muy similar y que por tanto, se verán sometidas a modificaciones legales menores son:
- mayor información pre-contractual, que incluya advertencias sobre los distintos riesgos que pueden conllevar determinados préstamos;
- obligación de realizar un análisis de solvencia del consumidor;
- suministro de explicaciones adecuadas;
- regulación de una TAE común que refleje el coste total del crédito;
- nuevas disposiciones en relación a la tasación;
- regulación del derecho de reembolso anticipado;
- previsiones sobre la ejecución hipotecaria y demoras de los contratos.
Quizás algunos de los cambios más importantes para nuestras Entidades nacionales sean los que se produzcan en los formatos de nuestras fichas de información pre-contractual y personalizadas (Fipre y Fiper), no tanto por su contenido, pero sí por su estructura, que deberá variar para adaptarse a la ficha europea de información normalizada (FEIN).
Por otro lado, habrá algunas materias que sí deban dotarse de una nueva regulación nacional, como por ejemplo las nuevas disposiciones europeas sobre venta vinculada (tying) y venta combinada o en paquetes (bundling) que, a pesar de lo que algunos han publicado, no modificarán sustancialmente las prácticas realizadas por las entidades de crédito nacionales; o el establecimiento de nuevos requisitos legales para la remuneración y formación del staff.
En resumen, desde el sector damos la bienvenida a una Directiva que abunda en la homogenización del mercado hipotecario europeo y que persigue aumentar la protección de los consumidores. No obstante, tal como siempre hemos defendido desde la Asociación Hipotecaria, en cuestión de información y transparencia, nuestro mercado hipotecario siempre se ha situado a la cabeza del conjunto de países de la Unión Europea. Prueba de ello es la pequeña lista de asuntos pendientes que tendremos que trasponer de esta importante Directiva en los dos próximos años.
Lorena Mullor es gerente de la Asociación Hipotecaria Española.