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La propuesta de reforma tributaria de los expertos

El coste fiscal de comprar una casa usada bajaría en 15.000 euros de media

La recomendación de eliminar transmisiones patrimoniales no pasará el filtro de Hacienda Los promotores denuncian que la medida dificultaría la salida del stock de vivienda nueva

Impuestos sobre el sector inmobiliario
Alejandro Meraviglia

Entre las quinielas sobre las recomendaciones que se incluirían en el informe de la comisión de expertos para la reforma fiscal no aparecía la propuesta de suprimir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), un tributo que grava la compraventa de viviendas segunda mano. Su eliminación ahorraría 15.000 euros a los compradores de una vivienda usada con un precio medio de 150.000 euros. El impuesto sobre transmisiones tiene su equivalente en la mayoría de países de la Unión Europea y durante el boom inmobiliario supuso una de las principales fuentes de ingresos de las comunidades autónomas.

“En cuanto al ITP, su existencia supone gravar dos veces el mismo bien, dado que la vivienda ya fue gravada por el IVA en su momento. Eso desincentiva las transacciones sobre viviendas de segunda mano y resulta, por tanto, ineficiente”, argumenta la comisión de expertos en el documento presentado el pasado viernes.

La propuesta no ha gustado nada a los promotores, que temen que, en caso de adoptarse, las viviendas de segunda mano ganarían mucho atractivo y dificultaría la salida al enorme stock de viviendas nuevas. Esta medida, sin embargo, sí beneficiaría a las entidades financieras y a la Sareb, cuyos pisos suelen proceder de una segunda o tercera transmisión. Esto significa que ya tributaron por IVA y, por lo tanto, la venta ahora está sujeta a ITP, un impuesto autonómico y con un tipo impositivo que varía en función de la comunidad autónoma. La mayoría ha optado por fijar un gravamen del 10%, aunque Madrid aplica un tipo del 6%.

Las autonomías perderían más de 5.000 millones si se aplicara la medida de los expertos

Si la propuesta pasara el filtro de Hacienda -algo improbable- el coste fiscal de comprar una vivienda de segunda mano de 250.000 euros se reduciría en 25.000 euros. En el año 2006, en pleno boom inmobiliario, las comunidades llegaron a ingresar más de 10.000 millones por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, una cifra que hoy apenas supera los 3.000 millones. En cualquier caso, la recaudación todavía es significativa y, en principio, debería aumentar en los próximos años en la medida en que el sector ya ha tocado prácticamente fondo o se encuentra muy cerca de hacerlo.

Además, en aras de la lealtad institucional, las comunidades deberían ser compensadas si el Gobierno central suprime el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Además, los expertos también defienden eliminar el impuesto sobre actos jurídicos documentados, un gravamen que se aplica en operaciones como la firma de un crédito hipotecario y que llegó a aportar 8.000 millones de euros a las comunidades en 2006.

Realismo de los expertos

El informe de la comisión reconoce que su propuesta de suprimir estos dos impuestos resulta polémica y, en caso de llevarse a cabo, generaría una fuerte disputa y una larga negociación entre la Administración central y las comunidades. Además, si bien la capacidad recaudatoria del impuesto sobre transmisiones y actos jurídicos documentados se ha reducido, los Ejecutivos regionales ingresan por ambos tributos en torno a 5.000 millones. Un importe nada desdeñable en un contexto de obligada reducción del déficit. En este sentido, los expertos argumentan que su medida podría posponerse hasta que mejore la situación de las finanzas públicas.

Por otra parte, la comisión de sabios presidida por Manuel Lagares reconoce que la supresión del impuesto de transmisiones generaría una “importante distorsión en el mercado inmobiliario, dado que la vivienda nueva seguiría quedando gravada por el IVA”. Todos estos problemas sugieren que el Gobierno no seguirá las recomendaciones de los expertos en este punto.

Cambio de criterio de Lagares

La comisión de expertos entiende que resulta más eficiente gravar la propiedad de los inmuebles en lugar de su compraventa. Y con esta premisa recomiendan suprimir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. A cambio, proponen otras medidas que suponen un importante incremento impositivo para los propietarios. Así, reclaman que la vivienda habitual de los contribuyentes se impute como renta en el IRPF. La legislación vigente contempla que se incluya en la base imponible del impuesto el 1,1% del valor catastral de las segundas y ulteriores residencias, sin embargo, deja fuera la vivienda habitual. La propuesta de los expertos ha generado un voto particular de uno de los expertos, el catedrático de Derecho Financiero y Tributario Pedro M. Herrera Molina, que considera que se trata de una medida injusta para las rentas bajas y medias.

Además, recuerda que las dos comisiones de 1998 y 2002 para la reforma del IRPF –también presididas por Manuel Lagares– se opusieron a que la mera propiedad de una casa, ya fuera la habitual o la segunda, generara una imputación de renta. Este cambio de criterio se explica por la voluntad de los expertos de elevar la fiscalidad sobre las propiedades. En el mismo sentido, el “nuevo IBI” que proponen supondría un fuerte incremento impositivo. Recomiendan que el valor catastral de los inmuebles se acerque al precio de mercado, lo que equivale a que la base imponible del impuesto se duplique en muchos casos. Sin embargo, señalan que si entrara en vigor el nuevo IBI, se eliminaría la imputación de renta por vivienda en el IRPF.

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