El 39% de las casas que se compraron en 2013 fue sin hipoteca
2012 fue el primer año que cerró con más compraventas que nuevos créditos hipotecarios Las compras por parte de extranjeros representan ya el 11,1% del total
Una estadística más, esta vez la elaborada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, certifica que 2013 fue un mal año para el mercado de la vivienda. Sin embargo, en la segunda mitad del año se produjeron ciertas circunstancias que indican que podría estar ante un inminente cambio de tendencia.
En cuanto al número de compraventas, se confirma que 2013 cerró con un nuevo mínimo anual, ya que apenas se contabilizaron 329.146 compraventas, un 0,48% menos que un año antes y la cifra más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2004.
Este volumen de transacciones contrasta con las apenas 200.124 nuevas hipotecas contratadas sobre vivienda durante el pasado ejercicio, lo que supone también la cifra más baja de la serie histórica y un descenso nada más y nada menos del 26,5% sobre los créditos suscritos un año antes. Así, mientras que tradicionalmente siempre se han registrado más hipotecas que compraventas (no siempre una hipoteca iba asociada a una compraventa de vivienda), ya en 2012 se cruzaron ambas gráficas por el cierre del grifo de la financiación y la débil demanda de inmuebles.
Así, como ahora al suscribir un crédito hipotecario es obligatorio consignar si su finalidad es la compraventa de la vivienda que figura en la garantía, el cruce de ambas cifras (ventas de casas y nuevos préstamos) permite discernir qué porcentaje de inmuebles se adquirieron al contado.
El año pasado fueron un total de 129.022, el 39% del total y más del doble de las registradas un año antes, cuando alcanzaron las 58.494, el 17,6% del total. Tal y como argumentó la directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, Beatriz Corredor, la explicación a este fenómeno hay que buscarla en que el segmento que mejor se está comportando en la compra de viviendas. Por una parte, se encuentra el de la demanda más solvente o aquellos hogares con ahorro previo que al haber bajado tanto los precios de las casas no requiere de hipoteca para financiar su adquisición. Y por otro lado, la demanda de extranjeros, que por regla general tampoco demandan crédito hipotecario al comprar su residencia de vacaciones en España.
En cuanto al resto de variables, según los registradores, el precio de la vivienda, calculado según el índice de precios de viviendas por ventas repetidas de la misma finca, basado en la metodología Case y Shiller, bajó un 1,25% en 2013, lo que sitúa el ajuste acumulado desde máximos en el 31,12%.
Entre octubre y diciembre, los precios experimentaron un incremento del 2,16% con respecto al trimestre anterior. Se trata del segundo incremento trimestral consecutivo, "aunque será preciso esperar a los resultados de los próximos trimestres para constatar si el incipiente cambio de tendencia se confirma o se trata de una situación coyuntural", aseguró hoy durante la presentación de las cifras Beatriz Corredor.
En cuanto a la demanda por parte de extranjeros, ésta siguió un año más animando el mercado español, de forma que en el último trimestre de 2013 las operaciones protagonizadas por extranjeros llegaron a representar el 12,85% del total de las compras de vivienda. En datos anualizados, el año pasado el porcentaje de operaciones realizadas por foráneos se situó en el 11,1%, el más elevado de la serie histórica. Cifra que además supone superar los niveles que había antes de la crisis. Los británicos se mantienen como los extranjeros que más viviendas compran en España, con un 15,10% de las transacciones, seguidos de los franceses, con el 9,8% y los rusos, con el 8,5%.
Qué mide el Registro y qué el Notariado
Si ya es complicado explicar por qué existen tantas estadísticas diferentes que, en apariencia, miden lo mismo, imagine lo que es que dos de esas estadísticas se difundan el mismo día.
Eso fue lo que ocurrió hoy con la estadística registral inmobiliaria, que elabora el Colegio de Registradores de la Propiedad y la estadística del Consejo General del Notariado. Como cada una utiliza un universo distinto de datos, es lógico que no coincidan al milímetro, aunque en esta ocasión hubo diferencias notables. Aún así, esas aparentes contradicciones, que en el fondo no lo son puesto que la tendencia es la misma, tienen su por qué. Mientras los registradores calcularon que el precio de las casas ya solo disminuyó el año pasado un 1,25%, los notarios estimaron descuentos medios todavía del 8,6%. La razón hay que buscarla en la metodología. Los notarios calculan la variación con las cifras que se consignan en las escrituras públicas y los registradores lo hacen según el índice de precios por ventas repetidas de la misma finca. En el volumen de compras, los registradores apuntaron una caída del 0,48% y los notarios revelaron un desplome del 19,7%. Dicho desfase se explica por el momento en el que se contabiliza la transacción. El notario lo tiene fácil: no existe compraventa hasta que ésta no se escritura. A partir de ese momento, se tienen que pagar los impuestos y hasta que eso no se produce, no se puede inscribir en el Registro, que además es voluntaria, aunque la inmensa mayoría lo hace. Por ello, las ventas de los registradores computan al año 2013 operaciones que en realidad se formalizaron a finales de 2012, cuando repuntaron ante la desaparición de la deducción fiscal que se hizo efectiva en enero de 2013.
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