Tribuna

Bases gráficas para el Registro del siglo XXI

El derecho de propiedad inmobiliaria ha pasado de la configuración liberal e individualista del Código Civil a una configuración con fuerte impronta social, sin convertirlo en un derecho público, pues es un derecho fundamental del individuo. Podemos decir que el derecho de propiedad sigue siendo un derecho liberal en lo económico, pero social en lo político. Así, junto al aspecto civil del derecho de propiedad como derecho subjetivo individual, existe un aspecto político, que delimita su contenido.

El sistema registral español, configurado como sistema de derechos, ha garantizado con éxito el contenido jurídico privado del derecho de propiedad, con una eficacia basada en la garantía que presta a la inversión inmobiliaria la inscripción, permitiendo su circulación, cual si de un título-valor se tratara, en un sistema de competencia territorial, base de la descentralización organizativa y la independencia de la calificación, la retribución arancelaria como sistema organizativo y la falta de una alternativa más económica de organizar uno de los tráficos más importantes de España, como país principalmente inmobiliario, pues la construcción y el turismo constituyen la industria más importante del país, como esta crisis se ha encargado de demostrar.

Esta organización cumple una importante función económica, pues es una de las causas que explica que la tasa diferencial de interés entre los préstamos hipotecarios y los personales sea la más alta del mundo. La comparación con otros sistemas de la Unión Europea determina el éxito del sistema por sus resultados, pues en países que nos doblan en población no se producen la cantidad de transacciones inmobiliarias que se producen en el nuestro.

Pero, esa impronta social ha determinado que la parte administrativa que delimita el contenido del derecho de propiedad inscrito pueda resultar invisible al inversor inmobiliario, si no se conecta al Registro de la Propiedad Inmobiliaria, para minimizar las asimetrías informativas en un ámbito de contratación impersonal como el actual. Garantizar esa conexión es la misión de un GIS (sistema de información geográfica registral) con un diseño legal claro y definido y respetando los principios hipotecarios.

El objetivo de la reforma de todo sistema ha de ser el de mejorar la eficiencia del mismo; en el ámbito del Registro de la Propiedad, aunque es una institución destinada a prestar un servicio público, no debemos olvidar que estamos ante un registro contractual, con un interés privado, la reducción de los costes de transacción. Por ello, el camino correcto para la mejora de la eficiencia no pasa por un cambio de organización y en una fuerte administrativización de la prestación de un servicio que, aunque público, se presta en régimen profesional, sino la implantación efectiva de las nuevas tecnologías, especialmente de aquellas que potencien la interoperabilidad de la información registral, con la información pública que delimita el contenido administrativo del derecho de propiedad, en régimen de datos abiertos (open data), para disminuir las asimetrías informativas. Es decir, es el momento de la configuración legal del sistema de bases gráficas registrales como un auténtico sistema de información geográfica registral.

La creación de un GIS de naturaleza registral permite a los registradores, en un importante proyecto de I+D+I, ofrecer además de la tradicional publicidad registral jurídica, asociar al derecho de propiedad inscrito, con su representación gráfica calificada por el registrador, las declaraciones derivadas del planeamiento urbanístico y de la legislación de ordenación territorial, detectar las posibles invasiones del dominio público, las infracciones urbanísticas, coordinar, tras haber determinado su correspondencia, la finca registral con la parcela catastral, que es una operación gráfica, consistente en la superposición de las respectivas bases gráficas registrales para detectar su posibles diferencias, como realidades conceptuales diferentes que son, y pueden realizar operaciones tecnológicas que les permitan ofrecer testigos que posibiliten calcular el valor promedio de los inmuebles, o incidir en su valoración económica, como el paisaje.

La asociación de toda esa información administrativa, de la que el registrador no es responsable, permite disminuir las asimetrías informativas y lograr el equilibrio contractual en el crítico momento de la contratación inmobiliaria, todo ello a un coste asumible, bastante menor que el beneficio que otorgan, y mejoran el servicio que han de prestar a sus usuarios. Sin lugar a dudas, el GIS registral va a transformar la forma en que tradicionalmente los registros han prestado seguridad jurídica inmobiliaria, lo que va a contribuir a reforzar el grado de satisfacción que los usuarios tienen en el sistema, que es lo que garantiza la existencia de una sistema tan sofisticado, su eficacia.

Pedro Fandos es director del Servicio de Bases Gráficas Registrales, Medio Ambiente y Consumidores.

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