Repuntan los precios de la vivienda: ¿Recuperación o espejismo?
¿Ha tocado fondo el ajuste de la vivienda en España? Es la pregunta del millón que hoy resurge con fuerza después de que el Instituto Nacional de Estadística (INE) haya revelado que los precios de las casas han registrado su primera subida trimestral desde 2010. En concreto, un incremento del 0,7% en el tercer trimestre con respecto a los tres meses anteriores. Además, aunque en tasa interanual los precios siguen bajando un 7,9%, esta cifra es más moderada que en los trimestres anteriores. Esto lleva a plantearse si por fin hay señales de recuperación en el mercado inmobiliario o es más bien un espejismo, dado que las compraventas y la firma de hipotecas siguen en mínimos.
Según las perspectivas de los expertos, la vivienda todavía no ha puesto punto y final a su particular Vía Crucis seis años después del estallido de la crisis en el sector. En general, consideran que en 2014 empezará a verse la luz al final del túnel, aunque la remontada será muy lenta y no llegará verdaderamente hasta pasado el año 2015. Es decir, aún es prondo para hablar de un verdadero cambio de tendencia, ya que la recuperación irá por barrios y será suave.
Precios: Es cierto que la intensidad del descenso de los precios es menos acusada que a comienzos del ejercicio (en el primer trimestre los precios bajaron un 14,3% interanual y en el segundo trimestre, un 12%) y que la evolución depende de las zonas. Pero para Fernando Encinar, jefe de Estudios del portal idealista.com, los últimos datos de precios conocidos hoy “pueden dar una falsa sensación de que las bajadas generalizadas han terminado, cuando todos los fundamentales del mercado continúan indicando lo contrario”. Y advierte que “un exceso de euforia podría retrasar aún más las necesarias rebajas en el precio, con el consiguiente retraso en la recuperación del sector”.
Un reciente informe de la agencia Standard & Poor’s prevé que la vivienda continuará abaratándose como mínimo hasta 2016. “Esperamos que el mercado inmobiliario sufra una caída de los precios del 8% este año, del 5% en 2014 y del 1% en 2015”, señala el documento.
Incluyo la ministra de Fomento, Ana Pastor, ha reconocido hoy en declaraciones a los periodistas que el sector inmobiliario está sumido todavía en un proceso de ajuste "al que aún le queda recorrido".
Compraventa: Atendiendo a las operaciones de compraventas, el mercado no parece ni mucho menos levantar cabeza. Según Estadística, la venta de pisos acentuó su descenso en octubre, al caer un 10% respecto al mismo mes de 2012, hasta un total de 22.770 transacciones, lo que significa la segunda cifra más baja desde el mínimo de marzo (22.100).
Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, estima que la recuperación de la vivienda “tendrá que venir por el incremento de las compraventas, algo que todavía no se va a producir”. De hecho, probablemente en el inicio del año que viene las ventas reflejarán una importante caída, dado que reflejarán las operaciones llevadas a cabo a finales de 2013 comparables con las de finales de 2012, cuando se adelantaron las compras ante el fin de la desgravación fiscal.
No obstante, Smerdou cree que el hecho de que los precios estén pisando el freno reactivará la demanda. "Los precios de los inmuebles tenderán a estabilizarse porque en determinadas zonas ya no tienen más recorrido a la baja y porque las entidades financieras ya no hacen descuentos tan agresivos para sus casas", explica. Así, en su opinión, “esto es bueno porque ante la perspectiva de que la caída de precios empieza a parar la gente que estaba esperando para comprar empezará a hacerlo”. Insiste en que la estabilización de los precios reactivará la demanda y “se pondrá en marcha la maquinaria de la recuperación”.
Si se comparan las zonas donde sí se están recuperando las ventas, se observa que es donde menos caen los precios y ya en muchos sitios suben.
Hipotecas: Los expertos no se cansan de repetir que hasta que no se normalice la financiación el mercado de la vivienda no resurgirá. Crédito y compras de casas van de la mano, y la realidad es que el grifo del crédito por parte de la banca sigue cerrado, como demuestra la concesión de hipotecas sobre viviendas, que en septiembre (último dato disponible) cayó un 31% hasta un total de 14.856, una de las cifras más bajas de la serie histórica comparable, iniciada en 2003.
No ostante, las dificultades del acceso a la financiación se han traducido en un incremento de la compra de viviendas en efectivo durante este año, algo a lo que también han contribuido los extranjeros. Así, cerca del 70% de las adquisiciones se hacen a tocateja. Pero, según Smerdou, el crédito para vivienda comenzará a llegar el próximo año porque "la banca vive de dar dinero y se abrirá el grifo del crédito no solo para sus casas".
Inversión: El recorte de los precios de la vivienda en España, del orden del 40% desde los máximos, está atrayendo a los fondos de inversión inmobiliaria, que están detectando oportunidades. Según el consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, Eduardo Molet, “ya están aquí y están para quedarse, y actualmente son la punta de lanza para ver las oportunidades y gangas del mercado”.
Y según se desprende de una encuesta realizada por la consultora Knight Frank entre 184 fondos, estos inversores estarían dispuestos a comprar activos inmobiliarios por valor de 14.000 millones de euros, lo que convierte a España en uno de los países más atractivos de Europa.
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