¿Cómo ganan dinero los fondos con las plataformas inmobiliarias de la banca?
En los últimos meses, la banca ha vendido cinco de sus principales plataformas de gestión de activos inmobiliarios a grandes fondos internacionales. Estas son las principales claves del negocio que buscan los inversores extranjeros en el ladrillo de la banca española.
Pregunta: ¿Están comprando los fondos internacionales los inmuebles de la banca junto a las plataformas?
Respuesta. No. Salvando las compras de carteras concretas cerradas en paralelo, estas adquisiciones se centran en las plataformas que cada entidad creó para gestionar su ladrillo. Los inmuebles seguirán pesando en el balance de las entidades hasta su venta.
P. ¿Dónde está el negocio en la adquisición de estas plataformas entonces?
R. Las entidades acompañan la venta de sus plataformas de un contrato de cesión de la gestión de sus inmuebles durante un periodo de tiempo, generalmente de 10 años, al fondo comprador. Es en la comisión que obtengan por el recobro de préstamos fallidos y por la comercialización de los activos acumulados hasta ahora por la banca –y de las viviendas que vayan adjudicándose en los próximos años– donde radica el negocio inicial.
P. ¿Los fondos que han entrado no van a hacer compras de inmuebles ?
R. Los analistas consultados coinciden en que probablemente estos fondos aprovechen su posición de ventaja para seleccionar para sí mismos los mejores activos de cada cartera, o aquellos que consideren que pueden rentabilizar más y con mayor celeridad, pero tratarán de vender el grueso a terceros.
P. ¿Qué rentabilidad esperan obtener estos nuevos agentes inmobiliarios con su inversión?
R. Este tipo de fondos trata de lograr una alta rentabilidad, a menudo en el entorno del 15%, en el corto plazo. En el caso de la compra de las inmobiliarias de la banca, el negocio a corto plazo está en aprovechar los contratos de gestión y en ir cerrando un buen número de transacciones. La sequía crediticia, sin embargo, hace prever que el mercado de compraventa inmobiliaria tardará en reactivarse aún algunos años con lo que el objetivo de algunos fondos que están comprando ahora es poner en valor estas sociedades y venderlas por una cuantía aún mayor de la pagada justo antes de que vuelvan las ventas masivas.
P. ¿A cuánto asciende la inversión internacional atraída por las inmobiliarias de la banca?
R. Los seis grandes fondos que se han hecho con las plataformas de Santander, Popular, CaixaBank, Banesto, Bankia y Catalunya Banc harán un desembolso máximo de 1.918,5 millones de euros –el precio de algunas ventas está condicionado a los resultados de la comercialización inmobiliaria– que les permitirá gestionar casi 120.000 millones de euros entre inmuebles y créditos a promotor.
