“Seguimos haciendo cláusulas suelo porque son lícitas y defendibles”
Afirma que los bancos están adaptando las condiciones de las hipotecas para que la morosidad, ahora en el 5%, no suba más
Sin perder la sonrisa ni el buen humor, el director general de Banco Sabadell y primer ejecutivo de su filial inmobiliaria, Solvia, asegura que tras la compra de CAM a finales de 2011 el banco se dio cuenta de que “por primera vez el grupo era el primero en algo, en exposición inmobiliaria”. Ante ello, el grupo optó por “crear un mercado inmobiliario, cuando no lo había desde 2008”. Hace algo más de un año Sabadell contaba con 80.000 inmuebles, de los que el 60% provenían de CAM. Ahora ha reducido la cifra a 60.000.
Pregunta. Sabadell es uno de los bancos más activos en la venta de inmuebles. ¿Pero hay demanda inmobiliaria o es que los pisos se venden porque los precios son muy baratos?
Respuesta. Hace un año no había demanda, pero la hemos creado. La palanca fue el precio, pero comenzamos a aplicar más descuentos a los que pagaban al contado. Abrimos la demanda con pisos muy baratos y malos, eran los que provenían de las subprime, con un valor de 50.000 euros. Nos vino bien porque se generó demanda. Creamos mercado. Ahora hay transacciones y todos los inversores, sobre todo los fondos buitres, que no han comprado nada, tienen prisa por hacerlo. Creen que van a quedarse sin chollos. Ahora, lo que hemos hecho es realimentar la demanda con pisos de 300.000 euros como mínimo. Yhemos invertido la demanda y los descuentos. Los mayores van dirigidos a compradores con financiación que se hacen clientes del banco.
P. ¿Cómo se crea mercado?
R. Creando demanda, como hemos hecho, y abriendo el mercado a todos los competidores. Sareb es mi competidor, pero no me molesta porque crea apetito para los inversores. Cuantos más participantes haya, mejor para vender. Cuando el volumen de inversiones baja, comienzo a preocuparme. Ahora hay mercado inmobiliario desde que los fondos comenzaron a comprar y a necesitar plataformas esta primavera.
P. Si hay mercado, ¿por qué los bancos están vendiendo sus inmobiliarias?
R. Cada uno tiene sus propias estrategias. Algunos están obligados a vender, otros quieren obtener plusvalías, otros buscan socios para la venta de inmuebles. Nosotros creemos que es pronto para vender Solvia. Creo que podemos seguir creando valor. De cualquier forma, creo que el mercado de la gestión inmobiliaria es distinta a la banca y a medio plazo tendrá unos protagonistas diferentes. Habrá una segunda ronda de consolidación. Ahora hay una avalancha.
P. ¿Sigue pensando que España necesitaba más obras?
R. Sí. Hay sitios donde el stock ha tocado suelo. Nosotros ya hemos puesto en marcha 41 promociones de las que 32 ya se han lanzado, como en Madrid, Barcelona, Levante, en el Sur, y en algunas playas como San Juan, y se venden muy bien. En el primer semestre hemos subido los precios en 12 promociones, además, se ha incrementado el ritmo de ventas. Esta es la primera vez que subimos los precios desde 2007. Y, además, hemos conseguido aumentar las ventas. Ya hay promotores que quieren comprar para construir. Hay sitios en los que ya no hay oferta disponible. En Campello y en Sevilla hemos recuperado el precio del suelo, sus provisiones y la inversión de la promoción y estamos ganando dinero. Hay 19 poblaciones que llevan dos o tres trimestres subiendo el precio del metro cuadrado de la obra.
P. ¿Siguen haciendo hipotecas con cláusula suelo?
R. Sí, seguimos haciendo nuevas cláusulas suelo. Nos parecen razonables. Pero hay más entidades que lo hacen. Nadie nos ha dicho que las cláusulas suelo sean ilegales. Son dignas, lícitas, legítimas y defendibles. Los bancos tienen que cobrar un mínimo por una hipoteca. Sin cláusula suelo tengo que aplicar tal diferencial para compensar su ausencia que lo lógico es que al cliente le interese incluirla en el contrato.
P. La morosidad hipotecaria es ahora del 5%. ¿Es alarmante?
R. Todos los bancos estamos luchando para pararla. Estamos adaptando las hipotecas a las necesidades de los clientes que no pueden pagarlas. Si se tiene en cuenta el impacto del paro en la economía la mora hipotecaria es baja, pero creo que está cerca de alcanzar máximos para dejar de crecer.
"La integración más difícil que he hecho ha sido la de la red de la antigua Caixa Penedès"
Pese a que considera que ha comenzado a reactivarse el mercado inmobiliario en algunas zonas – “en otras nunca volverá a haber demanda”–, Montes asegura que el banco no modificará al alza el objetivo de ventas de inmuebles presupuestado para este año, 16.000 viviendas por 2.900 millones de euros. Su descuento medio es del 51%, pero hay zonas donde están por debajo del 42% y otras por encima del 70%. Afirma que los inversores conocidos como “de barrio” siguen comprando pisos, pero ya no son los únicos. “En el primer semestre ha comenzado la demanda de los no residentes y ahora ha llegado el inversor de fondos. El mercado se está haciendo grande”. Dice que las “compras por extranjeros han subido mucho. El pasado año representaban el 13,6% del total de las ventas en España y ya en el primer trimestre suman el 17,8%”. Los más activos siguen siendo los británicos, seguidos ahora por los rusos. “Pero estamos detectando otros compradores de pisos buenos, los norteafricanos. Argelinos, egipcios, tunecinos están invirtiendo en casas. No son inmigrantes. Son abogados, médicos, profesionales liberales”. Montes es el mayor experto de la banca en realizar integraciones, pese a ello “la más difícil ha sido la que cerramos el sábado, la de la antigua Caixa Penedès integrada en BMN. Ha sido lo más difícil que he hecho”.