Prepara un acuerdo con CaixaBank y conversa con Santander

Sareb negocia pactos de financiación hipotecaria con la gran banca

La sociedad vende 550 inmuebles, un 1% de su stock, hasta mayo

Los ingresos por gestión de activos ascienden a 500 millones de euros

La presidenta de Sareb, Belén Romana, en la última junta de accionistas de la sociedad.
La presidenta de Sareb, Belén Romana, en la última junta de accionistas de la sociedad. EFE

Medio año después de su puesta en marcha, el banco malo está en disposición de afrontar la carrera comercial de venta de inmuebles en la que está inmerso todo el sistema financiero español. La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria (Sareb) se ha dado cuenta, sin embargo, que su competencia cuenta con la ventaja de dominar la financiación, verdadera gasolina de la competición. Tras sellar acuerdos con las entidades que le cedieron su cartera de activos, que le han permitido cerrar la venta de 550 inmuebles hasta mayo, Sareb negocia ahora con la gran banca para garantizarse el crédito necesario para seguir en la carrera.

“Ambicionamos que todo el sistema financiero español colabore en la financiación”, adelantaba el pasado viernes Walter de Luna, director general de Sareb, en el Salon Inmobiliario de Madrid. Fuentes cercanas a la sociedad, no obstante, avanzan que el banco malo está cerca de lograr un acuerdo con CaixaBank y mantiene conversaciones con otras firmas como Banco Santander con el objetivo de que faciliten crédito a sus potenciales clientes.

Se trataría, según estas mismas voces, de potenciar la concesión de hipotecas para particulares que ayuden a saldar las más de 55.700 viviendas adquiridas a las entidades con problemas.

De momento, los contratos de gestión firmados con las entidades cedentes, han permitido a Sareb cerrar la venta de 550 viviendas hasta mayo, lo que equivale a un 1% de su stock, iniciar 800 operaciones más pendientes de escriturar y obtener ofertas preliminares sobre otros 2.200 inmuebles.

Estas cifras no recogen aún las operaciones derivadas del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que culminó el pasado domingo y en el que Sareb participaba por primera vez a través de Bankia –que registró 220 visitas– y Catalunya Banc.

El conjunto de operaciones computadas, así como la gestión de los activos financieros –que suponen el 78% de la carga vendida al banco malo– arrojan unos ingresos de 500 millones de euros. La cifra supone una tercera parte de los ingresos previstos para el primero de los 15 años de vida de la sociedad. La búsqueda de nuevos financieros tiene por objeto intensificar el ritmo de ventas. Después de todo, las entidades nacionalizadas o con ayudas que traspasaron sus activos a Sareb, y que actualmente prestan este servicio, tienen una capacidad de financiación inmobiliaria limitada por mandato de Bruselas. Habrá que ver, en todo caso, el margen que ofrecen las entidades sanas que aun conservan todo su stock y compiten directamente con Sareb en la venta de inmuebles. Se da la paradoja, eso sí, de que, exceptuando a BBVA, son los grandes bancos (Santander, CaixaBank, Sabadell y Popular), los principales socios privados de Sareb.

La carga

La financiación que pueda conseguir Sareb de unos y otros será, en todo caso, una de las grandes bazas para la comercialización de sus activos. Aunque la principal fortaleza que presenta la firma frente a sus competidores es que podría hacer ofertas más agresivas, dado que compró con importantes descuentos, el director general de la firma ya adelantaba el pasado viernes que “Sareb no mueve los precios, ni en un sentido ni en otro”. Bajo esta premisa pretende el equipo gestor del banco malo dar salida a los 50.700 millones de euros adquiridos a las entidades con problemas. De los activos puramente inmobiliarios, un 22% del total, casi un tercio son terrenos. Se trata de 15.000 solares de los que más de la mitad se encuentran repartidos por el arco mediterráneo. El grueso, no obstante, son viviendas terminadas, 55.727 inmuebles, y 29.835 construcciones anejas, como son plazas de garaje o trasteros. Durante el SIMA, De Luna se mostró optimista a este respecto señalando que “el 62,3% de las viviendas están ubicadas en las cuatro comunidades donde se registró un mayor porcentaje de ventas en 2012: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid”. Sareb también cuenta con 185.000 metros cuadrados de oficinas (72% en Madrid y Barcelona); 34 hoteles y 150.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable en centros comerciales. Finalmente, la sociedad cuenta con 90.500 activos financieros, entre préstamos y créditos, de los que dos tercios están vinculados a inmuebles terminados.

Romana ultima su primera gran venta mayorista

Aunque los primeros avances en la comercialización del stock de Sareb se han realizado de cara al comprador minorista, el pilar maestro de la estrategia del banco malo es el de las ventas a mayoristas, entre la que el público objetivo son grandes fondos y aseguradoras. En este sentido, el equipo que preside Belén Romana está ultimando su primera gran venta, un paquete de inmuebles radicados fundamentalmente en Andalucía y Valencia, por valor de 200 millones de euros. Una operación para la que ha estado intermediando KPMG y que involucraría entre otros a los fondos Apollo Global Management, de Leon Black o Colony Capital, de Thomas Barrack Jr. y el millonario Wilbur Ross, según Bloomberg, si bien otras fuentes citan también a Lone Star y Blackstone. Los diferentes postores están facilitando ya sus ofertas a la sociedad con el objeto de la transacción se materialice en las próximas semanas. Conocida como “Project Bull” (Proyecto Toro), se espera que esta operación marque un antes y un después en la carrera comercial de Sareb al fijar un estándar de precio de cara a los mayoristas que suponga también un reclamo para nuevos inversores.

A partir de ahí, el empaquetado a la carta de determinados inmuebles y créditos en Fondos de Activos Bancarios (FAB) conformará uno de los pasos clave para continuar cerrando ventas a mayoristas.

De momento, el mayor movimiento realizado por el banco malo, tal y como se hizo público la pasada semana, fue el cierre de una participación en un préstamo sindicado a Metrovacesa por valor de 35 millones de euros, operación que se realizó en el mercado secundario.

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