El texto, aprobado por Bruselas

¿Cambiarán las hipotecas con la nueva directiva europea?

El acuerdo llega en plena reforma de la legislación hipotecaria en España

Una vez aprobada, los Estados tendrán aún otros dos años para implementarla

Un cartel anuncia la venta de una vivienda. EFEArchivo
Un cartel anuncia la venta de una vivienda. EFE/Archivo EFE

Bruselas ha superado etapa más en la carrera hacia la primera directiva europea sobre hipotecas. Después de dos años de negociaciones, los Veintisiete, la Comisión Europea (CE) y el Parlamento Europeo (PE) han dado luz verde al texto legislativo, el primero que regulará a escala comunitaria la concesión de préstamos para la compra de bienes inmuebles.

El acuerdo alcanzado fija unos estándares mínimos para mejorar la información al consumidor antes de firmar los contratos hipotecarios y para reforzar los derechos de los deudores durante el desarrollo de los contratos. El texto todavía que ser aprobado por el pleno del Parlamento europeo y por los Estados Miembros. Una vez se apruebe formalmente la nueva regulación, los Estados tendrán otros dos años para implementarlo.

Este nuevo paso de Bruselas llega en plena tramitación de la reforma de la legislación hipotecaria en España, motivada a su vez por la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia que impugnaba el procedimiento seguido en España para la ejecución de hipotecas. La semana pasada el Gobierno aprobó en solitario la nueva normativa que podría entrar en vigor a finales de abril o principios de mayo.

Información previa: El consumidor deberá disponer de un periodo obligatorio de reflexión de 7 días antes de firmar un contrato hipotecario, o bien del mismo periodo de 7 días para retractarse tras la firma, a definir por cada Estado Miembro. La reforma de la normativa española prevé, por imposición de un sentencia del Supremo, que el firmante de una hipoteca sea debidamente informado. Así, las cláusulas que puedan elevar el riesgo para el hipotecado (como las de suelo, techo o las que ligan los intereses a divisas extranjeras) deberán contar con su firma y un texto manuscrito manifestando su comprensión.

Flexibilidad para amortizar deuda: La normativa prohibirá las penalizaciones al deudor por el pago anticipado del precio total del préstamo, aunque sí permitirá a las entidades pedir “compensaciones justas” para los casos en que los deudores decidan liquidar la hipoteca dentro de determinados límites temporales.

Prohibición de los productos vinculados: Las entidades crediticias no podrán obligar a los consumidores a contratar “paquetes cerrados” vinculados a la hipoteca y que incluyan otros préstamos o servicios, como los seguros. La prohibición de estos “productos vinculados” haría más fácil para los consumidores cambiar de proveedor, según los legisladores comunitarios. Productos como una póliza de seguro, si se compra en otro lugar, tendrían que tener el mismo nivel de garantía exigido por el prestamista.

Demoras y desahucios: La futura directiva exigirá una tolerancia razonable antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago, impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago acordada entre las partes. A raíz de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, la nueva normativa española otorga a los tribunales la capacidad para suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas. Asimismo, España acotará la recarga que el banco puede imponer al deudor a un máximo de tres veces el precio del dinero, lo que hoy en día situaría el tope en un 12%. Los intereses de demora están ahora desregularizados y alcanzan cotas del 30%.

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