La reforma de las Socimi y la disyuntiva del MAB
Las dificultades de acceso a la financiación de los particulares para la compra de inmuebles, el gran stock inmobiliario español y la irremediable tendencia de equiparación a los estándares europeos (donde la tasa de alquiler se sitúa en un 30% frente al actual 17% en España) ha determinado la necesidad del Gobierno de establecer un nuevo marco normativo para fomentar el mercado de la vivienda de alquiler en España.
Entre este grupo de medidas, la Ley de Medidas Tributarias 16/2012, de 27 de diciembre, ha modificado la normativa de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario con el fin de reactivar el mercado español de las Socimi al equiparar su regulación con sus homólogos REIT (Real Estate Investment Trusts) o con vehículos para la inversión colectiva en bienes inmuebles, exitosamente utilizados en otras jurisdicciones.
Las principales novedades de la nueva regulación de las Socimi se centran en su ámbito fiscal (en términos generales pasarán de tributar en el impuesto sobre sociedades del 19% actual al tipo de gravamen del 0%) y la reducción de requisitos formales (su capital mínimo pasará de 15 a 5 millones de euros; podrán invertir en un solo activo inmobiliario; se elimina la limitación de endeudamiento, y se establece la posibilidad de cotización de las Socimi en sistemas de multilaterales de negociación -i.e. MAB, Mercado Alternativo Bursátil-).
Si bien las principales causas de la escasa utilización de las Socimi, hasta la fecha, derivaban de su ineficiencia fiscal, unida a sus costosas y rígidas formalidades (debiendo cotizar en mercados secundarios -Bolsa-), buena parte del éxito de la presente reforma va a quedar en manos del MAB, organismo autorregulado supervisado por la CNMV, y de la normativa que se desarrolle respecto de las Socimi.
Así pues, esta normativa del MAB sentará las reglas de juego en aspectos tan esenciales como los requisitos y obligaciones de acceso al mercado y de información recurrente al inversor (necesidad de tasaciones o valoraciones y su recurrencia) y, por encima de todo, los requisitos de liquidez y free float de su accionariado (esto es, el porcentaje de acciones en circulación -en manos de accionistas minoritarios-). Este posicionamiento es fundamental para garantizar la viabilidad de la Socimi, en primer lugar, como vehículo de inversión que permita a los inversores particulares o institucionales participar de los beneficios derivados del alquiler de un determinado porfolio inmobiliario o, incluso, de un único inmueble.
Esto permitiría a las entidades financieras y otros grandes operadores inmobiliarios utilizar las Socimi como vehículo fiscalmente eficiente para captar fondos, desarrollar nuevos proyectos, poner en valor y en circulación distintas carteras de inmuebles y diversificar riesgos por sector o tipo de inmuebles (sectores residencial, oficinas, hotelero, sanitario), teniendo como principal objetivo el reclamo de la inversión internacional.
Por otro lado, las Socimi también podrían ser utilizadas por pequeños operadores inmobiliarios (family offices, pequeños grupos empresariales y familiares) como vehículos de reestructuración y eficiencia fiscal que, asimismo, les permitiese obtener liquidez y profesionalizar y dotar de mayor transparencia a sus actuales estructuras societarias para, a su vez, ser más competitivos frente al resto de operadores del sector. La eficacia de las Socimi para estos pequeños operadores estará aún más ligada al desarrollo normativo que realice el MAB a fin de estimar costes, valorar su eficiencia fiscal y, fundamentalmente, tener la seguridad de que los requisitos mínimos de free float no les impidan mantener cierto control sobre el accionariado del vehículo, sin verse abocados a diluir en exceso su participación en el mismo.
Por tanto, el MAB actualmente se encuentra en la disyuntiva de crear una regulación adecuada y flexible para cumplir los requisitos de liquidez y dispersión propios de un sistema multilateral de negociación (como el actualmente seguido en el segmento de empresas en expansión, que exige un importe de acciones en circulación de dos millones de euros) y, a su vez, colmar las necesidades que demanda el mercado para dar cabida a los pequeños operadores inmobiliarios (en línea con las exigencias del actual segmento de negociación de las Sicav, donde no hay requisitos de free float más allá de la necesidad de tener cierto número de accionistas).
Carlos Nogareda es abogado de DAC Beachcroft Abogados