El conflicto de interés de invertir en el 'banco malo' y competir con él
La banca será a la vez accionista mayoritario y principal competencia del banco malo. Una situación que acarreará conflictos de interés, tal y como reconocen desde el Ministerio de Economía, a la hora de decidir la rebaja de precios que aplica Sareb sobre sus pisos, en competencia directa con los que comercializan los bancos.
La falta de interés por parte de inversores extranjeros ha llevado al FROB a presionar a la banca nacional para que se convierta en su socia mayoritaria en el banco malo. La situación genera un claro conflicto de interés, tal como destacan en el sector inmobiliario y admiten desde el mismo Gobierno, puesto que la banca sana será a la vez dueña y principal competidora de Sareb, lo que podría frenar la esperada bajada de precios y el necesario incremento de las ventas en se basa la estrategia del FROB para que el banco malo no cueste dinero al contribuyente.
La idea es que, a la espera de que BBVA supere o consolide sus reticencias a participar, Banco Santander, CaixaBank y Sabadell carguen con, al menos, el 50,01% de recursos propios que los socios privados deben aportar a Sareb para que sus emisiones no computen como deuda del Estado. Su aportación rondará unos 2.200 millones de euros, sobre un total de 3.900, de los que 500 serán capital puro y el resto deuda subordinada. El FROB, es decir, los contribuyentes, aportarían los 1.700 millones restantes.
Desde el Ministerio de Economía admiten que "potencialmente puede haber conflictos de interés", pero argumentan que este riesgo quedará mitigado por el hecho de que ninguno de los bancos que entren en capital de Sareb tendrá una participación mayoritaria. Lo cierto es, sin embargo, que aunque la aportación pública será mayor que cada una de las que hagan las diferentes entidades, la banca, como grupo, se llevará la parte del león. Y sus intereses son comunes: que el precio de la vivienda no descienda a un ritmo mayor del que vienen aplicando para dar salida a su propio stock. Después de todo, cualquier esfuerzo adicional por ajustar los precios supone pérdidas para un sector muy castigado ya por el saneamiento del ladrillo.
En este escenario, el descuento medio del 63,1% que va a aplicar Sareb al adquirir los inmuebles de la banca intervenida (una rebaja del 79,5% para el suelo, del 63,2% para promociones en curso y del 54,2% para vivienda terminada), da un amplio margen a la sociedad para vender barato, como reclaman los potenciales compradores, generando beneficio.
Estas cifras han hecho temer a las entidades financieras que para competir con Sareb, la que será la mayor inmobiliaria de Europa, se vean obligadas a rebajar sus inmuebles a los mismos niveles. De momento, según datos recogidos por Efe, la banca viene vendiendo su stock con rebajas del 30% al 40%. Comprando con un descuento medio del 63%, Sareb podría ganar vendiendo con un 60% de rebaja.
La pretensión del Gobierno de que los grandes bancos entren en el capital de Sareb tiene severas desventajas para ellos, como el desembolso de invertir en un proyecto de dudosa rentabilidad o el efecto contagio de asociarse con un almacén de carga tóxica, pero les otorgará un papel de control sobre su principal competidor.
"Evidentemente habrá conflictos de interés", asume Javier Kindelan, presidente de valoraciones de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis.
"Es un tema de código deontológico, pero bueno, la realidad es que Sareb tendrá muchos consejeros que están en entidades. Esas situaciones se darán, y habrá que controlarlas", resume, esperando que la capacidad de decisión de los consejeros quede limitada.
"El Gobierno está haciendo esfuerzos para que no haya contaminación entre la participación de las entidades en Sareb y la comercialización de sus propios activos, pero todo esfuerzo será poco", advierte Francisco Uría, socio responsable de sector Financiero de KPMG.
"Habrá que prevenir y gestionar los conflictos de interés que se den por ser accionistas y poseedores de muchos inmuebles que también deben venderse", inciden voces del Ministerio de Economía, subrayando que "por eso habrá un tercio de consejeros independientes".
Así lo recoge el reglamento del banco malo, aprobado el pasado jueves por el Consejo de Ministros, en el que se establece que el consejo de administración de Sareb tendrá entre cinco y 15 consejeros, de los que "al menos" un tercio serán independientes, nombrados a propuesta del Comité de Retribuciones y Nombramientos "en atención a su competencia, experiencia y prestigio profesional". Además, se creará una Comisión de Seguimiento -conformada por Economía, Hacienda, Banco de España y CNMV- que controle que el banco malo va cumpliendo los objetivos para los que ha sido diseñado. Pero todo esfuerzo será poco.
Las incompatibilidades para ser consejero
El reglamento que articula el funcionamiento del banco malo, aprobado por el Consejo de Ministros el pasado jueves, desarrolla algunos de los cortafuegos que ha diseñado el Gobierno para tratar de evitar los potenciales conflictos de interés que se darán al ser los bancos accionistas mayoritarios de Sareb a la vez que sus principales competidores. "La condición de miembro del Consejo de Administración es incompatible" reza el Boletín Oficial del Estado, con "quienes desempeñen un cargo similar, mantuvieran relaciones laborales, mercantiles o profesionales con sociedades dedicadas a una actividad análoga a la de la Sareb o tengan directa o indirectamente intereses significativos en dichas sociedades". Una condición que, si se interpreta en toda su amplitud, complicará la elección de los miembros del consejo que participen por parte de la banca. Esta, en teoría, no podría designar a personal interno, pues este estaría obviamente ligado a una empresa que comercializa vivienda y se dedica a la recuperación de créditos dudosos, al igual que Sareb, por mucho que no se trate de su actividad principal. Habrá que ver, en todo caso, la interpretación que hacen las autoridades de la norma. Con todo, el Banco de España se reserva el derecho de sancionar, con multas de hasta 500.000 euros, a los consejeros que cometan infracciones. La primera labor de los consejeros, que deberán ser"personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional y deberán poseer conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones", será la de ratificar, o no, los nombramientos provisionales hachos por el FROB: el de Belén Romana como presidenta de Sareb y el de Walter de Luna como director general de la sociedad.