¿Cómo se calcularán los precios de traspaso de activos al 'banco malo'?

El director general del FROB, Antonio Carrascosa, ha anunciado que el descuento que se aplicará a los activos tóxicos de la banca en su traspaso al banco malo se harán públicos el lunes. El método para calcularlos está basado en los informes de Oliver Wyman aplicados a una metódica división de los activos por categorías, elaborada por el FROB, y los ajustes que Banco de España negocia con la troika. La situación geográfica tendrá un peso esencial en la valoración.

La ardua negociación que mantiene el Banco de España con la troika (Comisión Europea, Fondo Monetario Internacional y Banco Central Europeo) para definir a qué precios comprará el banco malo los activos tóxicos de la banca ha entrado en su recta final. Aunque oficialmente el Gobierno tiene hasta el próximo 27 de noviembre para anunciar los descuentos, el director general del FROB, Antonio Carrascosa, aseguró ayer que las cifras ("altos descuentos", dijo) se harán públicas el próximo lunes, recoge Efe. La troika, que ha puesto hasta 100.000 millones para sanear el sector financiero español, busca maximizar la rebaja para ofrecer los activos a precios que atraigan a inversores, rentabilizando la sociedad. El Ejecutivo, que pugna por limitar la factura del rescate financiero en el entorno de los 40.000 millones, trata de mitigar la rebaja para minimizar el agujero que causará en las entidades asistidas.

A falta de que se despeje la "X" final, sin embargo, el sistema para calcular los precios de traspaso está ya bien definido. Se trata de una valoración, basada en los cálculos de la auditoría realizada al sector, que discrimina en función del tipo de activo, sus características o situación geográfica. Así, en función de la cartera que posea, el descuento global que sufra cada entidad será diferente.

El borrador del reglamento que rige el SAREB (la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria), que el Consejo de Ministros tiene previsto aprobar el próximo 16 de noviembre sin grandes cambios, establece que FROB defina categorías de activos en función de sus características. El listado deberá discriminar según su naturaleza (bienes muebles, inmuebles, créditos o participaciones), actividad con la que está relacionado el activo (construcción y promoción, industria, comercio o si son créditos concedidos a administraciones públicas, instituciones financieras, pymes, compra de vivienda, u otros), antigüedad en balance y valor en libros.

En el caso de préstamos, deben dividirse por el tipo de garantías existentes, su grado de morosidad (normales, subestandar o dudosos) y el país al que corresponden, citando región y ciudad en caso de ser España. Par los inmuebles adjudicados los criterios específicos distinguirán entre su uso (residencial, comercial, urbanizable o rústico), su estado de desarrollo (finalizado con licencia, sin licencia, en curso, urbanizado o sin explotar) y su situación geográfica, de nuevo indicando provincia y localidad en el caso de España.

No en vano, el informe de Oliver Wyman, sobre el que Banco de España se basará para asignar un descuento a cada paquete de activos identificado por el FROB, utiliza el área geográfico como uno principales criterios diferenciales. El examen realizado por la consultora se fundamentó en tres pilares: la tasación granular realizada por seis valoradoras nacionales e internacionales, los precios de mercado que se derivan de las últimas transacciones registradas (cuando las haya) y la depreciación estimada de los activos bajo un escenario de estrés de la economía. Los cálculos se han realizado mediante muestras, excepto en aquellos activos individuales cuyo valor en libros supere los 20 millones.

A partir de ahí, la conclusión de Oliver Wyman es que las casas nuevas sufrirían un descuento de entre el 31% y el 63%, en función de la provincia en la que se encuentren. El levante, donde el boom de la construcción tuvo uno de sus mayores nichos, es un claro exponente de zona de especial deterioro. Del mismo modo, las promociones en curso sufrirían una rebaja de entre el 40% y el 75% y los suelos de entre el 58% y el 88%.

Partiendo de estos cálculos, y es aquí donde se resolverá la "X", Banco de España realizará ajustes adicionales para terminar asignando "un porcentaje del valor en libros" a cada activo. Se estima que el descuento medio para activos adjudicados será algo superior a las provisiones requeridas, en la horquilla de entre el 50% y el 60%. Las respuesta debería llegar el lunes.

Invetir a la carta a través de Fondos de Activos Bancarios

Las divisiones que el FROB establecerá entre los distintos tipos y subcategorías de activos, con el fin de que el Banco de España cuantifique el descuento a efectuar sobre cada uno en el momento de traspasarlos al banco malo, servirán también como guía a la hora de empaquetar carteras especificas que comercializar. La idea es que los inversores no tengan que dirigir su dinero a la sociedad de gestión de activos en su conjunto, sino a determinados paquetes que encajen con sus intereses. Así, no encontrará el mismo tipo de público un grupo de créditos concedidos a promotoras del norte de España, que un paquete de viviendas en la periferia de Madrid. Para atraer y dirigir la demanda hacia el banco malo, que se efectuará mediante instrumentos de inversión colectiva, el Ejecutivo se servirá de los llamados "Fondos de Activos Bancarios" (FAB). Estos podrán albergar bien inmuebles, bien créditos, o un mix de ambos, para agrupar los diferentes paquetes que se ofrecerán al mercado.Cada FAB_tendrá entidad propia con lo que, por ejemplo, los acreedores de un FAB lo serán solo sobre el patrimonio de este, y no del conjunto de la sociedad de gestión de activos. Los FAB tendrán capacidad para emitir valores, bajo supervisión de la CNMV, que podrán negociarse en mercados secundarios oficiales. Su distribución, sin embargo, "solo será posible entre inversores profesionales" y bajo un valor nominal unitario mínimo de 100.000 euros. También se prevé la creación de sindicaturas de tenedores para los FAB, que estarán auditados y tendrán que presentar cuentas anuales.