La banca desengrasa la venta de pisos

Las entidades bajan precios para deshacerse del ladrillo. Ante la urgencia de sanear sus balances, ofrecen pisos con grandes descuentos, muchos de obra nueva y en la costa, pero los compradores no se lanzan a nuevas hipotecas.

Chollos es un apartado del portal inmobiliario de Catalunya Caixa. Vende pisos con descuentos de hasta el 70%. Financia el 100% de la hipoteca, sin compromisos iniciales, y da hasta 40 años para rembolsarla en cómodas mensualidades desde 300 euros. Además, descuenta al precio la subida del IVA prevista para enero de 2013, un 6%, y devuelve al comprador el equivalente a la desgravación fiscal una vez al año. Hasta hacerse fan de la página de Facebook de Catalunya Caixa da pie a descuentos.

Es la operación Terremoto inmobiliario, que pretende colocar 3.000 pisos de obra nueva que pesan en su balance. La entidad vendió hasta junio 3.777 viviendas por 630 millones de euros. Un mes después elevó la cifra a 6.700 viviendas, por casi 1.000 millones de euros.

La presión por deshacerse del ladrillo se intensifica ante la irrupción de las dos reformas financieras presentadas este año, en marzo y mayo, por el ministro de Economía, Luis de Guindos, la creación del banco malo y la posibilidad de un segundo rescate por parte de Bruselas. Economía exige provisiones para los activos inmobiliarios, tanto sanos como tóxicos.

En total, los seis grandes bancos poseían 33.500 millones de euros en propiedades inmobiliarias, tras el impago de sus propietarios, a final de junio, casi el doble que un año antes. Junto con otros bancos y antiguas cajas, sumaban 85.000 millones, al cierre de 2011, según un estudio publicado en mayo por el diario El País. Entre las desaparecidas cajas se encuentran los cuatro bancos nacionalizados -Bankia, Catalunya Caixa, Novagalicia y Banco de Valencia-, los más intoxicados por el ladrillo, que no han presentado aún datos actualizados del primer semestre de este año.

"Tenemos mucha oferta y, desgraciadamente, parece que sacaremos más pisos a la venta porque cada día se tienen que ejecutar hipotecas porque los propietarios no pueden pagarlas", explica un empleado de una sucursal madrileña de Bankia que prefiere mantener el anonimato.

El mercado, sin embargo, no parece estar reaccionar ni a las ofertas. El aumento del paro (que llega ya al 24,6%) ha arrastrado la morosidad hasta máximos históricos (un 9,42%) y los desahucios a cifras récord (hasta 517 diarios de media en España en el primer trimestre del año. Estos son los elementos que, según el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), Josep Oliver, "van a lastrar el mercado inmobiliario durante años porque son variables determinantes con previsiones muy a la baja".

Por mucho que hayan bajado los precios, considera Oliver, hay tres variables macroeconómicas que condenan al sector a años de estancamiento: el excesivo endeudamiento interno de la economía española y la falta de crédito; un descenso de la población española y de la creación de familias (no llegan inmigrantes y los jóvenes tienen dificultades para emanciparse); y un mercado laboral catastrófico.

"Estamos asistiendo a un proceso necesario de reducción del volumen de crédito en circulación, porque la economía española está muy endeudada y tardará en recuperar el acceso al crédito. Se dio demasiado crédito a familias y empresas y la solución ahora pasa por reducirlo, no dando más facilidades", considera el catedrático.

Especial presión por colocar sus viviendas tienen las entidades nacionalizadas para deshacerse de los activos tóxicos, aquellos de dudoso cobro, la mayoría vinculados con el sector inmobiliario. El Ejecutivo presentará el viernes 31 de agosto los detalles del banco malo, al que tendrán que transferir estos activos para sanear los balances, al precio de perder una parte -aún no especificada- de su valor.

"Más que adelantar las exigencias del banco malo, la necesidad de vender viene de la segunda financiera del ministro Guindos, que obliga a las entidades que mantienen sus activos inmobiliarios a tener provisiones muy altas [que garanticen el balance en caso de impago]", concreta Oliver. "Sobre el banco malo falta saber que saber a qué precio se harán las compras. Depende de si el sector público quiere comprar a una cuantía elevada y asumir las pérdidas o, al contrario, adquirirlos por debajo de su valor y aplicar plusvalías en el futuro", añade.

Bankia, con una exposición de 32.000 millones al sector de la construcción a finales de 2011, es la entidad más vinculada al crédito inmobiliario. Hasta junio había vendido pisos, suelo y otras promociones por valor de 7.600 millones de euros, aunque aún le queda un largo recorrido para alcanzar los 30.000 millones que su presidente, José Ignacio Goirigolzarri, pretende colocar en el mercado. El resto, acabará en manos del banco malo.

Los métodos son varios. Hay promociones y subastas. Bankia ofrece descuentos de entre el 40 y el 60%, negociables, en relación al nivel de tasación en tiempos de la burbuja inmobiliaria. También financia hasta el 100% de las hipotecas, con los intereses más bajos del mercado (el euríbor más un 0,90%, mientras que para la compra de pisos de otros propietarios ofrecen el euríbor más un 2,5%). La mayoría de bancos comparten facilidades de financiación similares (la totalidad de la hipoteca y los bajos intereses), aunque solo cuando el cliente pretende quedarse con uno de sus inmuebles.

"No me parece que estas facilidades de financiación provoquen competencia desleal. Un banco no puede estar sin dar préstamos, como pasa ahora. Eso sí: tienen que dar crédito a todas las personas con viabilidad de ejecutarlo, no solo a los que les compren a ellos. Siempre es un buen momento para reactivar el mercado", apunta Jaime Cabrero, presidente de la Asociación Española de agentes de la propiedad inmobiliaria.

"Tu casa de vacaciones desde 212 euros al mes"

El litoral mediterráneo concentraba más una cuarta parte de la vivienda sin vender al cierre del tercer trimestre de 2011, según un estudio de Catalunya Caixa sobre el sector inmobiliario residencial en España. La mitad de las viviendas nuevas a la espera de comprador, alrededor de 850.000, se encontraba en Comunidad Valenciana, Andalucía, Cataluña y Murcia. Durante el año pasado se vendieron alrededor de 100.000 (de distintos propietarios, entre ellos, la banca).

"Es obvio: la segunda residencia es una segunda necesidad", constata Cabreros para explicar la caída de las ventas de viviendas de vacaciones. Los bancos insisten, sin embargo, en dar salida a sus inmuebles de sol y playa con promociones y descuentos. BBVA, por ejemplo, ofrece segundas residencias con hipotecas desde 212,54¤ hasta el 31 de agosto. Santander oferta pisos en Lanzarote (Canarias), Calpe (Alicante) y Moncofar (Castellón).

"La verdad es que no creo que se acaben. En Madrid aún, pero en la costa, los pisos son muy difíciles de vender", apunta el subdirector de una sucursal del Banco Santander. Los dos mayores bancos han engrosado sus bolsas de activos inmobiliarios en unos 2.000 millones de euros en un año, según cálculos de este periódico con datos de las entidades.

Ante la apatía de los compradores españoles, Catalunya Caixa ha optado por intensificar la actividad de sus agentes inmobiliarios en el extranjero para deshacerse de sus propiedades en la costa con uso turístico. También Bankia admite tener un exceso de activos en la costa de Levante difíciles de colocar, sobre todo provenientes de crédito concedido por la desaparecida Bancaja.

Aunque diversas entidades visitadas por este periódico venden viviendas de características muy diversas, otro perfil habitual son las promociones de obra nueva en los suburbios de las grandes ciudades. El Banco Santander, por ejemplo, se desprende de la urbanización El Pocer, en Seseña (Toledo) a precios inimaginables hace pocos años (65.000-99.000 euros).

La construcción vuelve a subir en junio

Pese a los cientos de miles de viviendas vacías que hay en España de obra nueva que no consiguen venderse, el sector de la construcción parece recuperar algo el aliento. En junio, aumentó su producción en un 1,3% respecto a mayo en su primer mes de crecimiento desde septiembre de 2011. Y, en lo que va de año, solo ha perdido un 0,2% (en términos interanuales), frente al 12,9% del año pasado, según datos de Eurostat publicados esta semana. "La construcción es una parte muy importante para la reactivación del sistema económico. Es una buena señal que vuelva a crecer y el dato solo puede ser una noticia positiva, desde todos los puntos de vista, para el reflote inmobiliario", considera presidente de los Agentes de la propiedad inmobiliaria, Jaime Cabrero.A.T.