"No es fácil hacer el inventario inmobiliario de los balances"
El ejecutivo descarta que vaya a haber datos claros y transparentes hasta 2013
Desde 2006, el negocio de las sociedades de tasación se ha reducido a la mitad. Además, la finalidad de las valoraciones ha cambiado: "Ahora los bancos las necesitan para los procesos de adjudicación y muchos clientes particulares, para daciones en pago", asegura Álvaro Martín, actual número dos de Tinsa.
¿Cuál es la situación del sector de la tasación inmobiliaria?
Las empresas de valoración han tenido años que, siguiendo la estela del sector inmobiliario, han crecido mucho. En 2006, la facturación del sector fue de 550 millones de euros; los datos aproximados de 2011 están entre 260 y 270 millones de euros. Por otra parte, la finalidad de las valoraciones y el peticionario de las mismas ha cambiado. Antes, el cliente final las necesitaba para adquirir una vivienda o promover una obra; ahora, los bancos las necesitan en los procesos de adjudicación, y el particular, para otras finalidades, por ejemplo, una dación en pago. Esto nos está salvando de una caída mucho mayor.
"La banca tiene muchos tipos de activos en diferentes fases de desarrollo y ejecución"
Las estadísticas de precios se basan en las tasaciones, ¿reflejan estas últimas la realidad del mercado?
La evolución de las valoraciones tiene que ir ligada al valor del precio real de la transacción. Se hacen teniendo en cuenta los testigos de oferta y el conocimiento que el tasador tiene del mercado en cuanto al cierre de operaciones o a cómo fluctúa el valor de oferta respecto al valor real al que se cierra una transacción. Por lo tanto, la tendencia del conjunto de valoraciones va pareja a la del precio real del mercado.
¿Cuánto ha bajado el precio desde que estalló la crisis?
Desde el pico alcanzado en 2006-2007, la caída global ha sido de un 28%. Puede que baje algo más pero la pendiente se empieza a suavizar. Algunas entidades financieras han montado estructuras capaces de comercializar viviendas. Por otra parte, la crisis ha racionalizado el sector inmobiliario, han sobrevivido empresas muy profesionales. Es decir, ya hay políticas y metodologías muy claras de venta y gestión, y empieza a haber paquetes, la suma de inmueble más financiación, que están dando como resultado un volumen de comercialización mayor que el año pasado. El problema es la inseguridad. La demanda no va a empezar a andar hasta que no se minimice la incertidumbre de perder el puesto de trabajo.
¿Qué volumen de viviendas se va a vender este año?
Tinsa se ha convertido en la referencia de la valoración para inversores extranjeros. Estamos valorando carteras que en este momento están siendo analizadas por los fondos. Por eso, no sabemos cuántas viviendas se van a vender, quizás menos de 250.000. Por una parte, el cliente final empieza a tomar decisiones porque ya hay producto competitivo, es decir, precio y financiación; por otra, se van acercando posiciones con inversores extranjeros aunque aún no se cierran operaciones. Otro componente interesante es que el Gobierno aún no ha tomado medidas en el sector residencial.
¿Cuánto se debería reducir el patrimonio inmobiliario de la banca para que deje de ser un problema?
No creo que sea tanto un asunto de tamaño o de porcentaje como de profesionalización y racionalización de los procesos de gestión de activos, y se ha empezado a tratar este tema desde un punto de vista inmobiliario, definiendo productos para clientes específicos.
¿A cuánto ascienden esos activos?
Si el problema fuera solamente de producto terminado de vivienda sería muy fácil saberlo, pero tienen muchos tipos de activos en diferentes fases de desarrollo y de ejecución. El inventario no es sencillo. Las estimaciones se basan en datos de los balances de los bancos, por precios medios, pero eso no vale para nada. Es teoría. Las áreas inmobiliarias de las entidades financieras están trabajando de manera muy seria, están contratando a empresas como Tinsa para hacer un análisis no solo del activo sino también de su viabilidad. Estamos ayudando a ver en qué estado se encuentran sus inmuebles y qué tienen que hacer con ellos porque el objetivo final es prepararlos para su venta o alquiler en cualquier momento. Ahora muchos no lo están. Creo que para 2013 esos datos serán más transparentes y claros porque ya se habrán hecho estos ejercicios.
Pero de las ventas que se van a realizar este año, ¿cuántas serán de entidades financieras?
El particular tiene ahora bastante complicado vender un inmueble. La mayoría de los activos que salen o bien están dentro de los estados contables de las entidades financieras o bien pertenecen a promotores y constructores.
"El número óptimo de tasadoras es 10"
A fin de resolver el conflicto de intereses entre entidades financieras y tasadoras, el Banco de España ha tomado medidas para que ninguna tasadora participada por la banca pueda valorar sus adjudicaciones. ¿Se están aplicando? Álvaro Martín asegura que ese conflicto está bastante delimitado e, incluso, solucionado. "Nosotros llevamos mucho tiempo trabajando de manera independiente, pero hace un año dimos el paso definitivo en nuestro accionariado y fuimos adquiridos por un fondo norteamericano. Trabajamos con total independencia y no solamente porque tengamos uno u otro accionista sino por nuestros propios procesos. La independencia no está solo en tener determinado inversor sino también en unos controles estrictos para que nadie que pueda definir un valor sea influido por nadie".En opinión de Álvaro Martín, es necesario tener volumen para garantizar unos procesos adecuados, entre ellos, la independencia. "Es imprescindible que el sector se concentre para tener sociedades con tamaño y muy profesionales, que garanticen independencia y procesos óptimos para la definición del valor. Es un sector con capacidad para unas 10 tasadoras".Respecto al uso de las pretasaciones, asegura que la mayoría de las entidades financieras y de las sociedades de tasación lo tienen prohibido, pero hay sociedades que lo hacen. "Es muy peligroso porque se entra en un proceso de subasta de valor. Es algo muy negativo que debería extinguirse".