Mercado inmobiliario español

Pisos sin vender que atenazan a todo un país

Las entidades deben dar salida a su stock de viviendas para que el crédito vuelva a fluir.

Como un reo atado a una bola, la banca arrastra los pies engrilletada por los pisos que han entrado en su balance. Es su penitencia por los excesos cometidos en los años del boom crediticio, en plena bonanza económica. Las entidades se emplean a fondo para revertir la situación y han puesto sobre la mesa mil y una propuestas para vender esos activos adjudicados. Un esfuerzo que se hace sentir sobre sus resultados.

La capacidad de la banca para dar salida a sus pisos depende del grado al que hayan provisionado esos activos en el balance. En 2010, bajo la legislatura del PSOE, el Banco de España aceleró el calendario de dotaciones ligadas a préstamos dudosos e incrementó del 20% al 30% la provisión media exigida para los adjudicados. Aunque bien encaminadas, esas medidas no lograron purgar los activos tóxicos.

Entre las grandes reformas adoptadas por el PP en sus primeros 100 días de gobierno figura la reforma para el saneamiento del sector financiero. El real decreto ley aprobado el pasado 3 de febrero exige incrementar las provisiones hasta un 80% para el suelo adjudicado, al 65% para las promociones en curso y dotar las viviendas terminadas al 35%. Anteriormente, estos activos debían estar cubiertos al 31%, 27% y 25%, respectivamente. La norma empuja a las entidades a reconocer las pérdidas latentes de los activos que han asumido. Es decir, a asumir que las casas ya no valen el dinero al que fueron tasadas. Este ajuste supondrá un duro varapalo a unas cuentas de resultados ya maltrechas por cuatro años de crisis, con una morosidad al alza y activos adjudicados crecientes. En 2011, los resultados cayeron a plomo en casi todas las entidades financieras por esta razón.

Provisionar el suelo, los edificios a medio terminar y las casas bajo parámetros más exigentes tiene una consecuencia evidente: las entidades podrán colocar en el mercado las viviendas a un precio mucho menor. Así lo recalcó el propio Luis de Guindos, ministro de Economía. "El ajuste de los activos inmobiliarios en los balances de la banca facilitará la salida de estos al mercado a precio reducido", subrayó al presentar el texto ante la prensa el mes pasado.

La venta de los pisos retirará presión sobre el balance de los bancos, que irán liberando los recursos propios que ahora destinaban a cubrir ese activo según exigen las normas de solvencia y se encontrarán en disposición de reactivar el crédito. Y esta es, a fin de cuentas, la misión del sistema bancario: canalizar el flujo de dinero hacia los sectores más eficientes y que permitan generar riqueza, desarrollo y empleo. En suma, reubicar el país en la senda del crecimiento económico.

La labor es importante y, por eso, el Ejecutivo demanda que se actúe con premura. La ley exige que el ajuste se realice a lo largo de 2012, si bien ha permitido a aquellas entidades inmersas en procesos de fusión repartir el esfuerzo en un plazo de dos ejercicios. Algunas entidades, como Santander, aprovecharon el cuarto trimestre de 2011 para adelantar parte de los deberes.

Las entidades tienen una importante labor comercial pendiente, aunque solo se tengan en cuenta los pisos terminados y listos para la venta. Bankia dispone de viviendas por 4.572 millones de euros, Santander de 3.753 millones, Banesto por otros 3.623 millones, Catalunya Caixa por 1.973 millones (10.000 pisos), Banca Cívica de 992 millones (10.065 casas), Novagalicia Banco 922 millones (7.688 viviendas) y CaixaBank por 914 millones de euros. BBVA no facilitó datos sobre pisos terminados en balance.

La venta de los pisos no es fácil. Los principales condicionantes que impiden que una persona con capacidad adquisitiva no compre una vivienda son, según los expertos de CX Inmobiliaria, "la incertidumbre sobre la situación laboral y económica de las familias, la expectativa de una eventual bajada de precios de los inmuebles, la dificultad de vender el piso actual y la falta de financiación".

La filial de Catalunya Caixa es una de las muchas sociedades que han creado las entidades financieras para dar salida a su stock de viviendas, resultante de las daciones en pago y de los embargos. Conforme iban quebrando o jibarizándose las promotoras e inmobiliarias tradicionales, han emergido empresas idénticas pero bajo la batuta de los grupos financieros. Es el caso de Altamira (Santander), BBVA Vivienda (BBVA), Servihabitat (CaixaBank), Hogares (Bankia), Solvia (Banco Sabadell), Banclic (Banca Cívica) o Escogecasa (Novagalicia Banco).

Recetas para vender casas

1. Ofertas: las entidades rebajan los precios para dar salida al stock. Periódicamente lanzan campañas como el Plan Mi Pueblo (Servihabitat), San Valentín (Solvia) o Oportunicasas (Escogecasa) para impulsar las ventas.

2. Financiación: las entidades llegan a otorgar hipotecas por el 100% del valor de tasación, hasta 40 años, para comprar sus pisos y con periodos de carencia. Las inmobiliarias denuncian que las entidades rehusan financiar pisos de otros.

3. Fuerza de venta: bancos y cajas han creado portales web inmobiliarios especializados y reconvertido algunas sucursales en agencias inmobiliarias. También han firmado acuerdos con API e inmobiliarias.

4. Alquiler: hay veces que no hay comprador, pero sí inquilino. La banca está dispuesta a rentar sus viviendas antes que mantenerlas improductivas.