Las viviendas usadas pierden la batalla fiscal
Tributarán sobre el 7% frente al 4% de las casas nuevas
La decisión del presidente electo del Gobierno, Mariano Rajoy, de mantener el tipo reducido del 4% en la compraventa de casas implica consolidar las diferencias fiscales entre el mercado inmobiliario de viviendas nuevas y usadas que, tradicionalmente, han tributado a tipos similares.
La legislación establece que la venta de una vivienda de nueva construcción conlleva IVA, cuya competencia depende del Ejecutivo central, mientras que las casas usadas aplican el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica. El anterior Ejecutivo socialista ya decidió rebajar el IVA de las viviendas nuevas del 8% al 4%, una medida que, en principio, caducaba este mes de diciembre. Sin embargo, Rajoy anunció el lunes que mantendrá el gravamen superreducido para la vivienda habitual y "con un límite en su precio de adquisición".
A efectos prácticos, ello implica que los hipotéticos compradores de vivienda tendrán un incentivo fiscal para adquirir una casa nueva frente a un usada, que tributa por transmisiones. La mayoría de comunidades -Aragón, Baleares, las dos Castillas, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana- mantienen un tipo del 7%. Otras comunidades como Cataluña aprovecharon la subida del IVA en julio de 2010 para elevar a su vez hasta el 8% el gravamen de Transmisiones. Además, regiones como Asturias y Extremadura fueron un paso más allá y establecieron tipos impositivos de hasta el 10% para las viviendas más caras.
Una promesa electoral en el aire
Así, en mayor o menor medida, la compra de una vivienda usada resulta más cara en términos fiscales que la adquisición de una casa nueva que tenga la consideración de habitual. Por ejemplo, un contribuyente que compre un piso de nueva construcción de 300.000 euros pagará por IVA 12.000 euros. Mientras que otro piso usado que se venda por el mismo precio tendrá un coste fiscal de entre 21.000 y 24.000 euros, en función de la ubicación del inmueble. La diferencia es considerable y los expertos opinan que ello influirá en las decisiones de los consumidores.
De momento, ninguna comunidad se plantea rebajar la fiscalidad sobre la vivienda usada para equipararlo al IVA que se aplica a las casas nuevas. El PP incluyó en su programa electoral reducir el impuesto de transmisiones patrimoniales, una compromiso que Rajoy no anunció en el debate de investidura. El problema es que se trata de un tributo cedido a las comunidades. El Gobierno central podría fijar un umbral máximo en el 4% para todas las regiones, sin embargo, ello obligaría al Ejecutivo de Rajoy a compensar la pérdida de recaudación de las comunidades. Este escenario dificultaría la posibilidad que la Administración central reduzca su déficit del 4,8% previsto para este año al 3,2% para 2012.
Por otra parte, el IVA del 4% no servirá para facilitar la salida del enorme stock inmobiliario de la banca. Las viviendas que figuran en los balances de las entidades financieras proceden de particulares que no han podido pagar su hipoteca o de promotoras que han saldado sus deudas con la entrega de viviendas. Tanto en uno como en otro caso, la legislación entiende que se ha producido ya una primera entrega. ¿Y esto qué significa? Pues que las viviendas que venden los bancos no tributan por el IVA del 4% sino que se rigen por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
El efecto limitado de recuperar la deducción
El director del portal inmobiliario Fotocasa, Christian Palu, confió ayer en que la recuperación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda anunciada por el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, "anime un poco" las compraventas de viviendas, ya que hay una demanda "latente" que está a la espera de que entre en vigor esta medida, pero avisa de que si la financiación no llega a las familias, el efecto de dicha iniciativa "será limitado".En un comunicado, Palu consideró, por tanto, que a corto plazo la deducción por compra de vivienda habitual puede tener un "efecto positivo" por las ventas que ahora permanecen "aletargadas" a la espera del cambio de Gobierno, pero que más adelante "la compra de viviendas se frenará si no llega la financiación"."A la deducción por compra de vivienda tendrían que sumarse otras medidas que motivasen la generación de riqueza, la rebaja del precio del crédito y el desarrollo económico que nos devuelva la confianza en el mercado", añade. En cuanto a los pisos en manos de las entidades financieras, desde el portal inmobiliario se cree que es un problema que "no va a ser fácil de digerir y que tendrá un impacto claro en el mercado inmobiliario debido a que las entidades financieras se ven presionadas para reconocerlos en sus balances".