El IVA forzará más rebajas de precios en viviendas usadas
La rebaja del IVA hace más apetecible la compra de vivienda nueva pero agrava el castigo al mercado de segunda mano, que solo podrá competir con más rebajas de precios, según la mayoría de los expertos.
La rebaja del IVA del 8% al 4% hace más barata y apetecible la compra de una vivienda nueva desde el punto de vista fiscal. Pero el cable que el Gobierno ha querido echar a la obra nueva para reducir el stock -asciende a unas 700.000 unidades- tiene su contrapunto en el mercado de segunda mano: Más presión si cabe sobre las ventas y los precios.
El recorte impositivo hasta el 31 de diciembre de 2011 inclinará la balanza de la demanda hacia las promociones nuevas y dificultará todavía más la salida de viviendas usadas, que tributan por ITP -actualmente entre el 6% y el 8% según la comunidad autónoma-. Los expertos son tajantes y advierten que la única manera de competir será vía precio. "Quién quiera vender tendrá que bajar aún más los precios", sentencia Nicolás Llari de Sangenis, director general de CB Richard Ellis. Pero ¿cuánto?
Teniendo en cuenta que el ajuste de precios aún no ha tocado fondo, los analistas consideran que el nuevo incentivo fiscal acrecentará la tendencia bajista en los inmuebles usados, pero el grado de impacto dependerá de varios factores. Para empezar, de la propia duración de la medida, que podría alargarse hasta 16 meses si el PP cumple su promesa electoral de prorrogarla un año en caso de llegar a la Moncloa. También de las necesidades del vendedor y de cómo fluya el crédito.
Descuento equivalente
En el caso de las entidades financieras, CatalunyaCaixa ya ha abierto la veda de las rebajas con un descuento del 4% para todos sus pisos, lo que supone trasladar el 'efecto IVA' a los inmuebles de segunda transmisión. Se espera que la banca generalice esta iniciativa e incluso lance campañas más agresivas. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores explica que bancos y cajas "calientan motores para aplicar lo que en términos de marketing se llama 'descuento equivalente' porque la masa de sus transacciones están sujetas a ITP y están obligadas a aligerar los balances".
Sangelis cree que "las entidades juegan con los incentivos fiscales como reclamo publicitario y aprovecharán el tirón hasta donde tengan margen", pero a su juicio "habría que bajar los precios hasta encontrarse con la demanda". Sostiene que "el mercado lo necesita y un 4% puede ser insuficiente", sobre todo en las operaciones entre particulares, que además tienen un problema añadido: la falta de financiación. "Pueden equilibrar el precio, pero no está resuelto el acceso al crédito", apunta Corral.
Con el problema de la financiación como telón de fondo, bajar precios puede servir de poco a los vendedores particulares. No obstante, reaccionarán en mayor o menor medida en función de las prisas por vender y de si compiten directamente con vivienda nueva.
"En las zonas donde el producto compita calle con calle y por tipología se verán forzados a bajar más los precios", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. "No será así en los barrios más consolidados, aunque cada particular es un mundo", comenta.
Efecto nulo o contrario
Para expertos como José García Montalvo y Josep Oliver, el nuevo IVA afectará más bien "poco" a los precios de la vivienda usada, ya que durante la crisis han caído más que los de la nueva, recuerdan. En todo caso, contribuirá al proceso de ajuste, indica Oliver, que calcula que todavía falta una bajada de entre el 10-12% para culminarlo. Desde los máximos del ciclo en 2007, los datos oficiales arrojan un descenso medio del 16%, que en términos reales es del 22%. "Es más sustantivo recuperar la desgravación fiscal para alentar la demanda embalsada, como ya se demostró a finales de 2010", apunta.
Otra posibilidad es que incluso suban los precios para trasladar al comprador el beneficio fiscal. Montalvo advierte que la medida es un arma de doble filo. "Hay promotores que podrían aumentar los precios para que una vez aplicado el IVA se quede como antes", argumenta. Oliver también lo ve posible, pero en su opinión "sería una práctica muy localizada, dada la enorme presión sobre los promotores por los excesos del mercado".