La pesada digestión del excedente inmobiliario en el Mediterráneo
La mitad se localiza en Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña
El litoral mediterráneo ejemplifica a la perfección los desequilibrios que ha dejado tras de sí el boom inmobiliario vivido en España. Tras una primera fase en la que la construcción masiva de viviendas se centró en los grandes núcleos urbanos y en sus alrededores (Madrid y Barcelona son dos buenos ejemplos), los empresarios descubrieron que el mercado de la segunda vivienda en el litoral era un mercado que servía para diversificar riesgos y abría ingentes oportunidades, en especial por la fuerte demanda de la población extranjera y la riqueza acumulada por la nacional.
Las empresas centraron toda su atención en Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana, que ofrecían grandes posibilidades ante las grandes superficies de suelo que aún no estaban edificadas. El hito de esta orgía constructora se alcanzó en 2006 cuando se terminaron en España 597.632 viviendas, de las que la mitad correspondían a esas tres comunidades autónomas: Andalucía (123.799), Comunidad Valenciana (84.813) y Cataluña (80.817).
Esos ritmos de construcción se mantuvieron en España durante los dos años siguientes, en pleno estallido de la crisis financiera mundial y económica en España, pillando a las empresas con el pie cambiado. El resultado fue que una gran mayoría de las viviendas que se construyeron en esos dos ejercicios no encontraron comprador en el mercado y fueron a engrosar la lista del stock de vivienda. En 2007 este pasó de 273.363 a 413.642, lo que supuso un incremento del 51%, mientras que en el año siguiente, se pasó de 413.642 a 613.512, un alza del 48,3%.
Ese crecimiento desmedido del stock y la paralización de las ventas obligó a recortar de forma drástica la construcción de viviendas. En España solo se terminaron 356.555 en 2009 y 218.572 en 2010, menos de la mitad de las registradas en 2007. Esa corrección fue aún más fuerte en el litoral mediterráneo. En las tres comunidades citadas anteriormente se terminaron en 2007 cerca de 290.000 viviendas. Tres años después, ese número se redujo a 84.000, lo que supuso un recorte del 70%.
El ajuste más fuerte se produjo en la Comunidad Valenciana, en la que se pasó de terminar 81.358 en 2007 a 21.959 viviendas en 2010, una caída del 74%. Ese recorte no ha servido, sin embargo, para rebajar el stock de casas, que se ha incrementado también en 2010 (un 11,2% en tasa anual). De este modo, la Comunidad Valenciana acumulaba a finales de 2010 133.023 casas sin vender, lo que supone un 19,35% del total nacional. El exceso de oferta y la debilidad de la demanda han provocado un ajuste acumulado de precios del 16% desde que tocó máximos en diciembre de 2007, según Sociedad de Tasación.
Este exceso constructor y el posterior ajuste no se ha producido, sin embargo, en las otras dos grandes comunidades autónomas turísticas (Baleares y Canarias). La primera razón es geográfica, ya que al tener una superficie limitada y una orografía irregular, las posibilidades de construcción son mucho más limitadas. Pero el principal argumento es que ambas comunidades aprobaron moratorias hace diez años para la construcción de grandes edificios. Estas no evitaron que el parque de viviendas siguiera creciendo, pero no de la forma irracional en que lo hicieron en el Mediterráneo.
En la serie histórica de los últimos diez años, el máximo de viviendas construidas en Baleares ha sido de 12.162 en 2007, mientras que en el caso de Canarias rozó las 30.000. En 2010, el stock de viviendas se ha reducido en ambas comunidades.
El delirio constructor explota en Castellón
Las cifras hechas públicas ayer por el Ministerio de Fomento arrojan luz sobre los delirios cometidos en algunas provincias en nombre del negocio inmobiliario. Y Castellón es el mejor ejemplo. Con poco más de 600.000 habitantes tiene 46.278 viviendas terminadas sin vender, lo que supone un 6,73% del total nacional.Este porcentaje tan solo es superado en el ranking provincial por Barcelona (8,77%), Madrid (7,43%) y Alicante (7,35%). Las restantes 47 provincias que hay en España tienen menos stock de vivienda que Castellón.Otro dato que ilustra los desequilibrios acumulados en esta provincia es el hecho de que lidera la clasificación del excedente sobre el total de vivienda, con un 10,26%, casi el doble que el de sus dos inmediatos perseguidores (Toledo y Almería). En otras palabras, que una de cada diez viviendas censadas en Castellón pertenece al stock.El mejor exponente de ese delirio inmobiliario es Marina d'Or, la ciudad de vacaciones creada en la localidad de Oropesa del Mar. Fundada en 1983 por Jesús Ger, la compañía experimentó un fuerte crecimiento durante el boom inmobiliario, en el que llegó a construir 15.000 viviendas en esa localidad castellonense de 15.000 habitantes. Muchas de ellas están ahora a la venta o en alquiler ante el desplome del mercado inmobiliario y la caída de los precios.Los planes para construir hoteles y campos de golf quedaron paralizados por la caída de las ventas y el grupo optó por diversificar su actividad y salir ha salido al extranjero para sortear la caída de la demanda interna. Buena prueba de ello es el acuerdo firmado a principios de esta semana entre la filial de renovables de Marina d'Or con el grupo dubaití Al Habtoor Trading Enterprises. Entre otros puntos, el pacto sirve para abrir las negociaciones entre ambos grupos para que el holding dubaití entre como socio financiero en un macroproyecto de 6.000 millones, que prevé construir tres campos de golf y siete hoteles.