Controversia en la ejecución hipotecaria
El pasado 17 de diciembre, un auto de la Audiencia Provincial de Navarra negaba al banco ejecutante de una hipoteca, una vez subastada la finca, proseguir la ejecución sobre el resto del principal adeudado y no satisfecho. Esta y otras resoluciones similares han resultado muy controvertidas e incluso han sido motivo de análisis en el Congreso de los Diputados, dada la trascendencia que puede tener el asunto para el sistema financiero español.
En este caso, el banco que en su momento había concedido la hipoteca había resultado adjudicatario del inmueble en subasta por un valor inferior al de tasación, sin embargo, se le negaba judicialmente seguir ejecutando otros bienes de su deudor para cubrir el total del importe prestado.
Por este motivo, el banco interpuso un recurso de apelación contra el auto que fue desestimado por la Audiencia Provincial de Navarra aduciendo que, si el propio banco, en la escritura de préstamo, había valorado la finca a efectos de subasta en un precio superior al principal del préstamo, debía ser consecuente con su actos y consecuentemente "no procedía continuar la ejecución" al ser "el valor de la finca, no obstante el resultado de la subasta, suficiente para cubrir el principal de la deuda e incluso encontrándose por encima de dicho principal".
El banco alegaba que, debido a la crisis económica, el inmueble había perdido parte de su valor. Ante lo que la Audiencia Provincial hacía la siguiente reflexión: "Moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo que dicha pérdida de valor es directamente achacable a la crisis económica, fruto de la mala praxis del sistema financiero, que repetimos, aun cuando no quepa atribuirla directa y especialmente al banco ejecutante, sí que no deja de ser una realidad que forma parte de los protagonistas de dicho sistema financiero, y de ahí que resulte especialmente doloroso que la alegación que justifica su pretensión esté basada en unas circunstancias que esencialmente y como vulgarmente se dice, ha suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas".
Bien, independientemente del juicio que nos merezca la citada "reflexión", lo cierto es que esta resolución pone coto de forma valiente a la discutible postura de valorar, el propio hipotecante, el inmueble que se hipoteca a su favor en concepto de garantía del préstamo bancario por encima de su valor real a efectos de la subasta y después adjudicárselo, en dicha subasta, por un precio muy inferior a ese valor de tasación, para proseguir la ejecución contra otros bienes del ejecutado.
Y como quiera que, según el art. 3 del Código Civil apartado primero, las normas se deben interpretar según su sentido literal pero atendiendo, entre otras circunstancias, a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas; esa realidad debe imponerse para que, al igual que sucede en otros países, el deudor pague su deuda con el bien hipotecado que el banco tuvo oportunidad de tasar unilateralmente por el valor que quiso. Por tanto, no es admisible que, después, el propio banco se adjudique ese bien por el 50% de aquel valor de tasación y proceda a continuación contra los demás bienes, salario, etc., del deudor. Esta es una práctica que la sociedad repudia y que, por ello, los jueces tienen que ser sensibles a ese rechazo generalizado.
No obstante, conviene señalar que la propia Audiencia Provincial de Navarra, Sección Tercera, en auto de 28 de enero de 2011, se ha pronunciado en sentido contrario a la anterior resolución, en un caso idéntico. En este caso, considera que la adjudicación de la vivienda en subasta, cuando el valor de lo adjudicado no alcanza a cubrir la deuda, no es suficiente para liquidar la deuda hipotecaria y, con ello, autoriza al banco a ejecutar los bienes para cubrir la parte de deuda reclamada y no satisfecha en su totalidad.
La controversia está servida.
Francisco Valero. Socio director de auren Madrid asesores legales y tributarios