Los bancos exploran ahora vender paquetes de pisos y suelo a fondos
A diferencia de las cajas, sus rivales descartan crear bancos malos para gestionar sus activos inmobiliarios. Eso sí, los bancos comienzan a explorar nuevas vías para colocar su cartera inmobiliaria. Entre ellas destaca la de crear paquetes con suelos e inmuebles adjudicados y colocar participaciones entre los fondos de inversión.
El gran problema del sistema financiero español es su excesivo riesgo inmobiliario. Esto, dicho así, ya no es noticia. De hecho, según un informe de la consultora de Acuña y Asociados, la banca tiene una exposición de 417.000 millones de euros al sector inmobiliario, incluyendo aquellas empresas en las que participa. El elevado riesgo inmobiliario de las entidades financieras ha derivado en la completa transformación de las cajas de ahorros que se han visto arrastradas a crear bancos y salir a cotizar.
Pero para buscar capital privado estas entidades han comenzado a segregar su exposición en suelo e inmuebles en los denominados bancos malos como exigencia de los potenciales inversores institucionales, que quieren evitar a toda costa que el negocio bancario se contamine con activos tóxicos vinculados al ladrillo. La creación de estas filiales se ha convertido en un paso previo a la salida a Bolsa de las cajas.
Esta fórmula no ha cuajado en los bancos españoles pese a que en caso de las cajas ha sido una exigencia de los fondos de inversión. Y eso, pese a que el riesgo inmobiliario no ha sido una exclusiva de las cajas.
La razón es sencilla, explica un directivo de un banco mediano. "Nosotros ya cotizamos y cuando cotizas crear un banco malo para aislar el riesgo inmobiliario no es una noticia que el mercado acepte bien. Si vas a comenzar a cotizar es lógico que los inversores exijan esta separación. No quieren participar en entidades con un alto riesgo inmobiliario. Otra cosa es un banco que ya cotiza. El mercado vería muy mal que ahora creásemos bancos malos. Pese a ello, ya hemos encontrado una alternativa, empaquetar activos con participaciones en suelo, viviendas sin terminar de construir o incluso finalizadas y venderlas a los fondos de inversión. Es una vía que todos estamos explorando. Lo hicimos con nuestras oficinas y ahora lo estudiamos para hacer con los inmuebles o suelo adjudicado", asegura este directivo.
Banco Pastor ha sido el primero en anunciar que ha puesto a la venta un paquete inmobiliario. Ha puesto en el mercado activos inmobiliarios para su venta tanto de promociones inacabadas como de suelo, naves industriales y bloques de viviendas de Madrid, Cataluña y Galicia por 350 millones de euros. Este paquete está intermediado por la consultora Aguirre Newman.
El objetivo es que estos activos sean comprados por fondos de inversión, que en los últimos meses han mostrado su interés por adquirir participaciones de activos inmobiliarios, explica un director general de otro banco mediano. El ejecutivo asegura que hasta ahora estos fondos habían adquirido paquetes de oficinas, inmuebles o edificios emblemáticos propiedad de las entidades financieras, "de nuestros bienes inmuebles. Ahora se interesan por los activos que nos hemos tenido que quedar de nuestros clientes tanto particulares como sobre todo promotores".
Aguirre Newman es la firma que más está impulsando esta iniciativa entre los bancos.
Los inversores piden provisiones del 40%
El interés de los fondos de inversión por adquirir paquetes de activos inmobiliarios se ha acrecentado este año, reconocen varias fuentes financieras. Hace "unas semanas recibimos la visita de fondos de inversión proponiéndonos la compra de participaciones en activos inmobiliarios y suelo. Nos propusieron hacer paquetes con activos de entre 300 millones a 500 millones de euros. No habíamos utilizado esta vía para sacar nuestro stock de viviendas y suelo, pero ahora lo estamos pensando", señala un directivo de un banco mediano.Otro homólogo suyo también afirma haber recibido recientemente a fondos de inversión realizando la misma proposición. "El objetivo y el método es muy similar a los bancos malos, pero en pequeño. La idea es crear paquetes inmobiliarios con activos no superiores a 500 millones de euros de distintas promociones y vender participaciones. Eso sí, con importantes descuentos". "Parece que con esta vía el mercado comienza a moverse ligeramente. Los fondos exigen importantes provisiones en estos activos, por encima del 40% de media", señala otro ejecutivo.El director financiero de otro banco asegura que desde hace meses su entidad ha cambiado la forma de gestionar sus activos inmobiliarios adjudicados. "Hemos creado una inmobiliaria y desde el banco también vendemos inmuebles adjudicados. Pero ahora buscamos nuevas vías. Estamos gestionando todos los inmuebles, los de la inmobiliaria y los que tenemos en el banco de la misma forma. Ya no distinguimos. Estamos reclutando personal para seguir la evolución de todos nuestros inmuebles. No vamos a crear un banco malo, pero sí estamos estudiando crear paquetes inmobiliarios para venderlos a los fondos", declara.
Las cifras
350 millones es lo que Pastor ha sacado a la venta entre suelo e inmuebles para grandes inversores.500 millones de euros es el valor tope que recomiendan para empaquetar.