Ventajas e inconvenientes de saldar la hipoteca entregando la vivienda
El debate sobre la posibilidad de saldar la deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda al banco se ha avivado al calor de varias decisiones judiciales. La dación en pago depende en España de la voluntad de las entidades españolas, pero los expertos coinciden en que obligar a aceptar esta medida para los préstamos vigentes sería un grave error que generaría inseguridad jurídica. Tendría sentido, en cambio, para las nuevas hipotecas, que los bancos concederían con más prudencia y menos riesgo, lo que evitaría embargos en el futuro.
Entregar la vivienda al banco y saldar así la deuda hipotecaria supondría un alivio para los hipotecados con graves dificultades para afrontar las cuotas por culpa de la crisis. Esta medida ya se aplica en países como Estados Unidos, Reino Unido, Alemania y Francia. Pero en España el debate político y social sobre las bondades e inconvenientes de esta posible solución para los deudores con problemas está servido. Al calor de varias resoluciones judiciales, algunas formaciones políticas y organizaciones ciudadanas presionan al Gobierno para que modifique la regulación hipotecaria y apruebe la obligatoriedad de aceptar la dación en pago, pero el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero lo rechaza de plano, ya que supondría cambiar las reglas del juego en un momento delicado para la solvencia del sistema financiero.
La dación en pago está contemplada en la legislación española -artículo 140 de la Ley Hipotecaria-, pero depende de la buena voluntad de las entidades si no existe un acuerdo específico suscrito previamente en el contrato del préstamo. Que la banca tuviera la obligación de eximir al deudor de pagar la totalidad de su deuda si entrega su casa requeriría cambios en la normativa que los expertos desaconsejan por el momento. Además, cualquier cambio regulatorio en este sentido tendría consecuencias sobre la forma de hacer banca en España.
Todos los expertos consultados coinciden en que ahora no es el mejor momento para introducir modificaciones en la Ley Hipotecaria sobre dación en pago con carácter retroactivo, ya que supondría cambiar el reglamento sobre contratos pasados -hipotecas ahora vigentes- y generaría una insalvable inseguridad jurídica. Otra cuestión sería modificar la norma para las hipotecas nuevas. En este caso, se incrementarían los riesgos de impago para las entidades financieras, lo que a su vez elevaría su cautela y sus exigencias de solvencia a la hora de conceder préstamos. Aunque a corto plazo se encarecería y se restringiría el crédito, a largo plazo las hipotecas serían menos arriesgadas y se evitarían nuevas crisis como la de las 'subprime' y más embargos.
Desde 2007, los procedimientos de ejecuciones hipotecarias suman más de 250.000, debido en gran parte a que la banca concedió créditos sin garantías y por encima del valor de la vivienda. Pero, tal y como apuntan los expertos, no toda la responsabilidad debe recaer sobre las entidades, ya que los compradores de viviendas debieron ser conscientes y responsables de las deudas que adquirían. No obstante, la crisis y el paro han agravado los problemas a la hora de hacer frente a los pagos y desde varios sectores se reclaman soluciones.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca cree que la dación en pago es una solución "posible y necesaria". Uno de sus miembros, Adriá Alemany, calcula en un análisis que aprobar esta medida supondría para bancos y cajas unas pérdidas de 15.000 millones de euros, una cantidad que "sin ser despreciable, es un 25% inferior a los beneficios que obtuvieron durante el ejercicio 2009, muy inferior a los 100.000 millones de euros del FROB". Por su parte, Facua insta "introducir justicia" en la Ley Hipotecaria.
Pero la mayoría de los expertos apoya la posición del Gobierno sobre el riesgo que supondría para la solvencia de las entidades y ven la medida inviable con carácter retroactivo.
Inseguridad jurídica y riesgo para la solvencia financiera
Santiago Carbó, catedrático de análisis económico de la Universidad de Granada, asegura que "cambiar la hoja de ruta en un momento tan complejo agravaría la situación de las entidades financieras y supondría un maremagnum jurídico". Sostiene que al margen del debate político "hay que ser muy cautos" y recuerda que las personas hipotecadas han firmado voluntariamente las condiciones de sus préstamos y "deben ser responsables de la deuda" que han adquirido con el banco. "Dar las llaves al banco y tener todo hecho eliminaría los incentivos de los individuos a la hora cumplir con sus pagos", apunta, y añade que "las dos partes deben tener incentivos para garantizar las operaciones crediticias porque si no pueden ocurrir fenómenos como el de las 'subprime'".
Alfonso Arnaiz Eguren, director del área inmobiliaria de Arnaiz Consultores, explica que "indudablemente, la dación en pago es una buena solución para las personas hipotecadas que no pueden hacer frente a las cuotas", pero opina que "la obligatoriedad de esa medida para préstamos vigentes supondría la modificación del marco jurídico en que se concedieron estos, por lo que tal cambio no podría llevarse a cabo con carácter retroactivo".
José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, señala que la dación en pago en España "existe pero apenas se utiliza" porque en general no le interesa a los bancos. En cualquier caso, ve fundamental diferenciar entre los créditos pasados y los futuros. Asegura que no se puede cambiar la aplicación de la ley con carácter retroactivo por la inseguridad jurídica que esto generaría. En su opinión, las últimas sentencias sobre dación de pago "no tienen fundamento legal, solo moral", y en estos casos "no caben interpretaciones".
Montalvo considera que "la Ley Hipotecaria hay que aplicarla como marca la Ley" y que las únicas soluciones para ejecuciones hipotecarias nuevas con hipotecas viejas serían dos. La primera, elevar desde el 50% actual hasta el 75-80% el valor de tasación por el que el banco se adjudica el inmueble. La segunda, que el propietario de la vivienda fuera capaz de demostrar que ha habido un pacto entre la sociedad de tasación y la entidad para fijar el precio de tasación por encima del valor real del inmueble. De esta forma, "se podría impugnar legalmente en los tribunales", indica. Pero a su juicio, lo ideal en este supuesto sería renegociar el crédito con la entidad.
Más sentido en las hipotecas futuras
En el supuesto de las hipotecas futuras, los expertos sí encuentran más sentido a limitar por ley la responsabilidad de los deudores. Montalvo cree que se darían menos crédito y más caros, pero a cambio las entidades vigilarían más la solvencia y "se evitarían la concesión de créditos arriesgados como en el pasado y nuevas oleadas de ejecuciones hipotecarias".
Asimismo, Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, afirma que sin carácter retroactivo lo ideal sería aplicar el moledo sajón, en el que la garantía hipotecaria -el valor de la vivienda- cubre el préstamo sin la necesidad de incorporar otros bienes patrimoniales. "Las entidades serían más prudentes a la hora de financiar y valorar las garantías", explica. "Ahora el problema de fondo es que la garantía hipotecaria ha perdido valor y es insuficiente para cubrir el préstamo", argumenta.
Desde la Asociación Hipotecaria Española aseguran que es necesario separar la cuestión social de lo demás. Santos González comenta que "para ayudar a los hipotecados con problemas el Gobierno ya ha dicho que está dispuesto a tomar medidas", pero la solución "no puede ser cambiar las escrituras legales del mercado hipotecario", ya que tendría efectos sobre el endeudamiento, el acceso al crédito y los tipos.
Por su parte, la Asociación Española de Banca (AEB) asegura que "las entidades bancarias son conscientes de que muchas familias tienen problemas para afrontar el pago de su hipoteca a causa de la crisis económica. Por ello, tratan siempre de agotar las posibles vías de solución cuando su cliente se encuentra en una situación delicada y solo utilizan la ejecución del inmueble como último recurso". No obstante, sugiere que "no hay que olvidar que las entidades de crédito tienen la obligación de ejercer la acción de cobro puesto que deben responder ante los depositantes que les han confiado su dinero y ante sus accionistas". Por ello, no creen que la solución sea la entrega de la vivienda en pago de la deuda.
Según datos de la patronal bancaria, menos de tres titulares de préstamos hipotecarios de cada cien están clasificados como morosos, lo que "prueba que la inmensa mayoría de los prestatarios cumplen con la obligación de pagar sus deudas y que las entidades bancarias están dando toda clase de facilidades (moratorias, mejoras de las condiciones en tipos y plazos) para que las familias españolas con dificultades puedan afrontar la devolución de sus préstamos".
