Los expertos prevén una caída adicional media del 15%

El ajuste del precio de la vivienda en España está a mitad de camino

Los precios de la vivienda en España han caído desde máximos entre un 13% y un 20% según la fuente, pero los expertos opinan que el ajuste no ha tocado a su fin y auguran bajadas adicionales del 15% de media -hasta el 25% en la costa-, lo que significa que el recorrido a la baja de los precios se encuentra a mitad de camino.

La crisis ha cambiado el panorama inmobiliario de los países a uno y otro lado del Atlántico, pero debido a la heterogeneidad que presentan los diferentes mercados el grado de ajuste es desigual. El impacto en los precios de la vivienda es un claro ejemplo. Aunque las evoluciones varían según la fuente, los datos oficiales del Ministerio de Fomento -basados en el valor de las tasaciones- revelan que mientras en España acumulan un descenso del 13,1% desde máximos -primer trimestre de 2008-, en otros países europeos como Irlanda o Reino Unido la caída alcanza el 32,6% y el 22,6%, respectivamente. Por su parte, en EE UU el retroceso es del 32,6%. Los últimos datos que maneja la tasadora Tinsa extienden a casi el 20% la bajada acumulada de los precios en España desde el punto álgido del boom inmobiliario, lo que sitúa el recorte en niveles similares a los de Reino Unido.

Los expertos explican que estas caídas son un reflejo de las particularidades de cada país y, precisamente por eso, por la situación y las expectativas de la economía española, el consenso cree que en España los precios tienen todavía recorrido a la baja y deberían caer al menos otro 15% de media, lo que significa que el ajuste de precios se encuentra a mitad de camino. El propio Banco de España indica en su último boletín económico que "el precio de la vivienda muestra un perfil descendente".

José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, señala que el ajuste final del precio de los inmuebles en España debería rondar el 43%, en línea con lo estimado por 'The Economist', que sitúa la sobrevaloración de la vivienda en España por encima del 40%. Por su parte, Nicolas Llari de Sangenis, director general de residencial y entidades financieras de CB Richard Ellis, asegura que la vivienda se ha abaratado más de lo que indican las estadísticas en términos reales y "todavía hay margen para una caída superior", aunque considera "excesivo" el cálculo del semanario británico y cifra la caída adicional media de precios en un 15%, con variaciones negativas de entre un 20-25% en zonas de la costa, donde el stock acumulado todavía es elevado.

Los expertos coinciden en que el retroceso de los precios será más acusado allí donde exista un mayor exceso de oferta, como es el caso de la costa o los municipios de menos de 10.000 habitantes, mientras que en las capitales de provincia y en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona el ajuste de los precios está agotado.

La evolución de los índices de Tinsa revela que los precios de los pisos en los municipios de la 'costa mediterránea' han registrado una caída del 24,18% desde febrero de 2007. En las 'capitales y grandes ciudades' y las 'áreas metropolitanas' la vivienda se ha abaratado un 19,47% y un 18,6%, respectivamente, mientras que en 'Baleares y Canarias' el recorte alcanza el 16,47% y en el 'resto de municipios' el 14,39%.

Josep Oliver, catedrático de economía de la Universidad Autónoma de Barcelona, explica que el trasfondo de la evolución de los precios de la vivienda es simplemente la accesibilidad. "Si las familias pueden comprar a precios altos, estos no caen; si los tipos de interés están bajos, hay más facilidades", apunta, pero "ahora la situación ha cambiado y "el acceso ha empeorado por la eliminación de la desgravación fiscal y el alza de tipos prevista", añade. Igualmente, Llari de Sangenis asevera que en España existe ahora "una política laxa en términos de incentivos". A esto hay que añadir los altos niveles de desempleo y unas limitadas previsiones de crecimiento, lo que "no ayuda a que se active la demanda latente", sostiene.

En Estados Unidos y Reino Unidos también caerán más los precios

En Estados Unidos e Irlanda la caída de los precios de la vivienda por la crisis ha sido mucho más acelerada, debido a que los precios habían subido mucho más que en otros países durante el boom y por eso la caída también ha sido mayor, explica Josep Oliver.

No obstante, tanto en estos países como en Reino Unido e Italia el mercado todavía no ha tocado suelo. Oliver explica que en Estados Unidos, a pesar de que ha habido "una intervención pública excepcional" -en el último año el 90% de las hipotecas concedidas en este país tienen garantía pública-, hasta que no se recupere el mercado de trabajo las familias seguirán teniendo dificultades para afrontar sus pagos y seguirá habiendo morosidad, lo que puede afectar a los precios, ya que la banca quiere deshacerse cuanto antes de su stock.

En Reino Unido, los precios de los inmuebles se estabilizaron el año pasado, pero la caída de la actividad registrada en el cuarto trimestre de 2010 ha devuelto los temores a una nueva recesión del mercado inmobiliario.