El espejismo de las ventas de viviendas

Después del maremágnum de cifras de precios de la vivienda relativas al año pasado, faltaba por saber cómo habrían terminado el ejercicio las ventas y la producción de casas nuevas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó ayer el volumen de transacciones de todo 2010 y las conclusiones son desilusionantes. Durante esos doce meses se vendieron 441.368 pisos, un 6,8% más que un año antes, lo que supone romper la tendencia de las caídas registradas en 2008 y 2009. Esto que aparentemente es una buena noticia porque podría estar indicando que el mercado ha iniciado su recuperación después de dos annus horribilis, no es más que un espejismo.

En términos relativos, hablar de incrementos de casi el 7% tras dos ejercicios consecutivos de descensos superiores al 25% es bastante elocuente, pero ¿en qué se traduce en términos absolutos? Pues en 27.975 viviendas más vendidas, un resultado bastante pobre comparado con las expectativas que se habían puesto en 2010.

Y eso que, a priori, todo era favorable para que se produjera una clara recuperación de las ventas. Por un lado, los tipos de interés se mantuvieron en valores mínimos, aunque con una clara tendencia al alza.

A pesar de la sobreoferta, los precios a la baja y las promociones de la banca, en 2010 solo se vendieron 27.975 casas más que un año antes

En el caso de estar interesados por una vivienda en poder de las entidades financieras, bancos y cajas no escatimaron en hacer agresivas ofertas, hasta tal punto que recuperaron los créditos por más del 80% del valor de tasación del inmueble, aquellos considerados de alto riesgo.

Además en 2010 hubo más oferta que nunca donde elegir. El excedente de casas sin vender ni alquilar asciende, según la fuente que se consulte, a algo más de 700.000 viviendas según el Ministerio de Fomento y más de un millón, según algunos estudios privados.

Efecto fiscal como reclamo

Y como parangón, los precios también fueron propicios a la compra porque finalizaron 2010 con la tercera rebaja consecutiva, por lo que según la estadística que elabora el Ejecutivo, la depreciación acumulada desde máximos es ya del 13%, cifra que otros informes realizados por tasadoras elevan casi al 20%.

Con todo este entorno propicio a la compra de vivienda quiso el Gobierno cuando todavía contaba con un reluciente Ministerio de Vivienda que 2010 fuera el año en el que el ingente stock inmobiliario registrara un significativo descenso como consecuencia del llamado efecto fiscal. De un lado, la anunciada subida del IVA de julio pasado (para los inmuebles pasaba del 7% al 8%) pretendía animar a los compradores de casas de nueva construcción, ya que un punto de IVA es un pico cuando hablamos de la factura de un piso.

Y de otro, la desaparición de la deducción fiscal por compra de vivienda era otro motivo de peso, según el Ejecutivo, como para que las familias que estuvieran pensando en una mudanza adelantaran la adquisición para seguir disfrutando de esa ayuda fiscal.

Pues bien, al final los números parecen no haber dado la razón a quienes fiaron a estas dos medidas una parte de la recuperación del mercado inmobiliario. Esas 441.368 transacciones de viviendas registradas el año pasado se mantienen lejos de las 775.300 que se vendieron tres años antes durante 2007, considerado el último año del reciente boom inmobiliario y demasiado cerca aún del mínimo de la serie marcado en 2009, cuando apenas se vendieron 413.393 pisos. Este baile de números permite concluir que el efecto fiscal no se ha dejado notar en los términos que había previsto el Ejecutivo. æpermil;ste, no obstante, nunca se atrevió a dar previsiones de cuántas casas podrían venderse como consecuencia de esas dos medidas adoptadas e hizo bien.

Y si se realiza el análisis de lo que fue ocurriendo a lo largo del año, se observa cómo los meses de enero a mayo fueron positivos, pero a partir del verano la mala coyuntura económica y la falta de confianza de los hogares pesaron más que la supuesta ventaja que suponía mantener casi de por vida la deducción fiscal (perdura durante toda la vida de la hipoteca). Así, el efecto llamada de ambas iniciativas apenas duró hasta primavera.

Producción bajo mínimos

Conocidos los precios y las ventas del año, resta por saber cómo finalizó la variable que falta: la oferta. A la espera de que Fomento haga público el dato de diciembre, de enero a noviembre se iniciaron un total de 83.800 pisos, la cifra más baja de la historia reciente y la friolera de diez veces menos que las más de 860.000 que se visaron cuatro años antes, en 2006.

Con este panorama, ¿qué puede ocurrir a partir de ahora? Mientras la actividad económica no recupere el tono y las cifras de desempleo continúen aumentando, las ventas perpetuarán su triste agonía (diciembre pasado también concluyó con caída interanual comparado con diciembre de 2009) y los precios proseguirán su ajuste. Hay quien apuesta por que deberían reducirse más de un 20% adicional si se quiere borrar todo rastro de burbuja.

Al mismo tiempo cada vez se verán más promociones que retoman la construcción de sus pisos porque ya hay lugares donde vuelve a haber demanda de casas nuevas. Y esta circunstancia tendrá que convivir con la difícil digestión del excedente, buena parte situado en las zonas de costa, a donde los compradores aún tardarán en regresar. Quizás por todo esto el Ejecutivo por fin ha entendido que debe actuar a tres bandas: Administración, promotores y banca.