Inversores y morosos se enfrentan a la banca de EE UU
Las víctimas de las malas prácticas del boom inmobiliario presionan al sector.
La historia de Jeffrey Stephan se ha convertido en un ejemplo, el primero, para entender por dónde se ha empezado a abrir otra grieta en el sistema bancario de EE UU. Una grieta cuyas consecuencias son una amenaza al sector de la vivienda, los balances de los bancos, y en general la salud de la economía estadounidense.
Stephan es un robo signer. Jefe del equipo de procesos de documentos de embargo en el banco Ally (GMAC), su misión era revisar la documentación y firmar declaraciones juradas sobre notas de promesas de pago en presencia de un notario. En declaraciones en dos juicios por la disputa de embargos, Stephan testificó que no había hecho nada de eso por falta de tiempo dado que tenía que firmar entre 6.000 y 10.000 documentos al mes. Robo signers son las personas que certifican algo de forma automática sin tiempo para hacerlo con una mínima diligencia.
Su caso no es aislado y los errores se han multiplicado hasta llegar al absurdo de que se han querido embargar propiedades de quienes tenían la hipoteca pagada. Hay casos de robo signers, en varios bancos y muchos eran personal no preparado para la tarea, ya que la prioridad era la gestión rápida por encima de la calidad. Varias oficinas de abogados también han gestionado miles de casos de forma robótica.
Los casos de embargos se apilan en los juzgados, donde se revisan con lupa
Muchos documentos se han perdido y no sólo por esta prisa y falta de rigor sino porque los procesos de venta y titulizaciones de hipotecas han dado lugar a muchos errores en la gestión de estos títulos y las promesas de pago han quedado en el limbo. Así las cosas, el banco no siempre tiene la documentación para acreditar el requisamiento de un hogar, algo imposible de obviar en 23 estados del país, en los que un juez tiene que aprobar la ejecución.
Ally puso en moratoria cautelar sus embargos y JP Morgan Chase, PNC, Bank of America, Litton (Goldman Sachs), Metlife le siguieron. Bank of America, que tiene la gestión de casi el 20% de las hipotecas del país, levantó la moratoria hace unos días pero la mantiene en los 27 estados en los que no hay control judicial. Los bancos explican que los fallos son pocos y no hay problemas sistemáticos. Los fiscales generales de todo el país son escépticos e investigan, al igual que lo hace el Departamento de Justicia.
Los juzgados están echando el freno a los procedimientos sumarios en los que se embarcaron, muy populares en Florida, y dada la alta morosidad y la brechas abiertas en el sistema, más personas se preparan para defender su propiedad en los tribunales. Una iniciativa popular de pedir a los bancos que demuestren que tienen la documentación correcta está empezando a tomar forma y es de esperar que se amontonen los casos en los juzgados. Las posibles apelaciones están disuadiendo a muchos compradores que buscan ofertas entre los embargos.
El otro lado de la batalla lo presentan los inversores en deuda hipotecaria. Son activos cuyo nivel de toxicidad crece.
Pimco, el mayor gestor de bonos del mundo, alega que los vendedores de estos títulos, los bancos, deben recomprarlos porque hay fallos básicos en las hipotecas, tales como unas tasaciones hinchadas o declaraciones falsas de ingresos de los acreedores (los préstamos ninja), es decir, relajación en la aplicación de los estándares crediticios. A ello se añade la torpeza con la que se están gestionando los títulos de propiedad y promesas de pago, lo que puede convertir la deuda hipotecaria en papel mojado.
Pimco, BlackRock, Metlife y la Reserva Federal de Nueva York han demandado por carta a Bank of America para que les recompre parte de unos títulos por 47.000 millones de dólares cuyo origen es Countrywide (entidad que compró en 2008). El consejero delegado del banco, Brian Moynihan, dijo que defenderá a sus accionistas de demandas injustificadas y negó defectos sistemáticos.
Los bancos están haciendo provisiones para cubrir su flanco legal y posibles recompras. Los cuatro líderes de la banca comercial, Bank of America, Citi, JP Morgan Chase y Wells Fargo han dedicado 10.000 millones de dólares a esto último y las reclamaciones se apilan. Richard Ramsden, analista de Goldman Sachs, cree que en el peor escenario el coste de recompras puede ser de 84.000 millones de dólares.
Se trata de disputas casi fratricidas e inéditas en el esquema de las relaciones entre inversores, supervisores y banca. La Fed, que tanto ha hecho por estabilizar el sistema financiero (aceptando como colateral títulos tóxicos) ahora está en la tesitura de tener que gestionar el dinero en el mejor interés para los constribuyentes. Por otro lado, los bancos se van enfrentar entre sí y algunos de ellos con partes con las que tienen una relación interesada. Bank of America es el tercer mayor accionista de BlackRock, el fondo que le llevará a juicio si es preciso.
La hora de reestructurar las hipotecas
En el túnel de la vivienda se sigue sin ver la luz. En agosto, por primera vez la banca tomo posesión de más de 100.000 viviendas embargadas, hay 2,5 millones más que pueden serlo y uno de cada cuatro propietarios paga más por su hipoteca de lo que vale su vivienda. A esto se suma que los procesos de embargo han saturado a unos bancos poco preparados y como media los morosos pueden estar 480 días en sus casas sin pagar su cuota. Si los procesos se dilatan más, la media subirá y la estabilización será más difícil.La mejor solución es minimizar los embargos y que las hipotecas en mora se reestructuren, algo promocionado tanto por el Gobierno de George Bush como el de Barack Obama con ayudas pero sin hacerlas obligatorias. El problema es que muchas refinanciaciones no han reducido la carga de la deuda y los bancos no han querido tocar más que los intereses (máxime cuando hay dinero barato), pero nunca el principal. La solución no gusta a los bancos ya que crea agravios comparativos, aunque en esta larga crisis se han conocido ya muchos.