Crisis en el sector inmobiliario

Una industria en concurso de acreedores

Vayan al Boletín Oficial del Estado. Encontrarán anuncios de empresas informando sobre su entrada en concurso de acreedores. Posiblemente la mayoría de ellas sean inmobiliarias o proveedoras. En los tres últimos años las páginas del BOE, día tras día, han ido repletas de anuncios similares.

Vayan ahora a los registros de la CNMV, o a una pantalla donde puedan observar el valor en Bolsa de las inmobiliarias cotizadas. Compárenlo con los valores que alcanzaban estas hace tres años: más de 100 euros costaba una acción Metrovacesa, más de 70 un título de Astroc... ahora prácticamente el valor conjunto en Bolsa de todas las inmobiliarias no supera el que Colonial o Metrovacesa o Reyal tenían hace tres años.

Vayan ahora a dar un paseo: carteles colgados de las ventanas de "se vende" o promociones paralizadas. Colas de gente en las oficinas de empleo.

No hay industria que aguante tres años de crisis continuada. Ni siquiera la industria inmobiliaria española, que entre 1996 y 2006 aproximadamente vivió ejercicio tras ejercicio aumentos de ingresos, empleo, peso en el PIB, beneficios... Los bajos tipos de interés y una normativa que permitía valorar un campo de naranjos como si fuera el centro del Paseo de la Castellana de Madrid impulsaron durante una década el negocio inmobiliario en España. Pero hoy puede decirse que la industria inmobiliaria española está en concurso de acreedores, que ha quebrado.

Las tres mayores compañías del sector por valor de activos, Metrovacesa, Colonial y Reyal Urbis, las tres cotizadas, han esquivado la situación concursal gracias a cambios legislativos o a acuerdos con la banca acreedora que básicamente consisten en intercambiar deuda por inmuebles o por acciones. Martinsa Fadesa, otra de las mayores del sector, entró en concurso en julio de 2008 con 7.000 millones de deuda. A Martinsa le han seguido Sacresa, Habitat, Nozar, Tremon o Lábaro, por citar algunas de las más conocidas. Sólo estas seis empresas suman una deuda, a la hora de solicitar concurso de acreedores, superior a los dos billones de las antiguas pesetas.

La crisis financiera internacional explica parte de la crisis inmobiliaria española, pero los grandes concursos inmobiliarios españoles se explican más bien por las operaciones fallidas que llevaron a cabo poco antes de entrar en concurso, la mayoría en 2006. Básicamente puede afirmarse que pagaron demasiado por lo que compraron. Ese año Martinsa compró Fadesa por 4.045 millones; Luis Portillo adquirió a través de Colonial la inmobiliaria Riofisa (2.000 millones) y el 15% de FCC (1.530 millones); Nozar invirtió millones de euros en Astroc, Colonial y Reyal; Rafael Santamaría, presidente de Reyal, adquirió Urbis por 3.317 millones; la familia Sanahuja, a través de Sacresa, se hizo con la mayoría de Metrovacesa solicitando a la banca cerca de 5.000 millones de euros; Habitat compró Ferrovial Inmobiliaria por más de 2.000 millones; Lábaro gastó millones de euros en acciones de Parquesol... Para que esas inmobiliarias hubiesen podido devolver los préstamos solicitados, los españoles tendrían que haber seguido comprando y vendiendo decenas de miles de casas durante años, con subidas constantes de los precios.

Detrás del concurso de una compañía inmobiliaria se esconden auténticos dramas. Porque al concurso de una inmobiliaria le siguen con asiduidad el concurso de la empresa contratada para tal o cual promoción, la que pone los azulejos, los grifos o las puertas... van cayendo como fichas de dominó. Y la última ficha de dominó colocada es la banca, la ficha que el Estado trata de sostener a base de obligadas fusiones de cajas de ahorro o de modificaciones normativas para evitar provisiones que fulminarían el negocio crediticio de algunas entidades financieras.

¿Qué le espera al sector inmobiliario español? Una mayor concentración empresarial -muchas menos empresas dedicadas a este negocio- y años de dependencia total de los bancos. Un menor peso en la economía del país. Y, algo positivo: un nivel de profesionalización y experiencia en gestión de crisis y financiera única en el mundo.