Evolución del mercado hipotecario

Las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación del piso repuntan al 12,2%

La presión que tienen las entidades financieras para sacar de sus balances las viviendas procedentes de procesos concursales o embargos a particulares está propiciando que vuelvan a incrementarse las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación. Los últimos datos del Banco de España aseguran que son ya el 12,2% de todos los nuevos créditos que se suscriben, idéntico nivel al de marzo de 2008, antes del recrudecimiento de la crisis internacional.

Las hipotecas  que superan el 80% del valor de tasación del piso repuntan al 12,2%
Las hipotecas que superan el 80% del valor de tasación del piso repuntan al 12,2%

El drenaje del elevado excedente de vivienda que existe sin vender ni alquilar, que según sean las fuentes consultadas asciende a 700.000 o un millón de casas, está influyendo de manera directa sobre el mercado inmobiliario. Bancos y cajas atesoran grandes cantidades de viviendas procedentes de los procesos concursales y de quiebra de algunas de las más importantes promotoras del país y de los miles de embargos ejecutados a los particulares que con la crisis han sido incapaces de hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias. Por este motivo, las entidades se han convertido en eventuales promotores que deben dar salida a esos inmuebles cuanto antes con el fin de no perjudicar sus cuentas, ya que en septiembre entra en vigor el endurecimiento de la normativa dictada por el Banco de España, según la cual bancos y cajas deberán provisionar un 30% del valor de cada inmueble de su cartera.

Fruto de esa presión, las entidades parecen haber optado por incrementar el porcentaje de créditos con un importe del préstamo o LTV (loan to value) por encima del 80% del valor de tasación del inmueble. Se trata de las hipotecas consideradas menos deseables por parte del organismo que presideMiguel Ángel Fernández Ordóñez.

Con los últimos datos disponibles, que corresponden al primer trimestre de este año, de todas las operaciones nuevas que se han suscrito, esos créditos ya representan el 12,2%, el nivel más alto en dos años,marzo de 2008, antes de que se recrudeciera la crisis financiera internacional. En los 24meses anteriores ese porcentaje había llegado a reducirse hasta el 10,10%.No obstante, aún permanecen lejos del 18% de junio de 2006, máximo de la serie histórica que se inicia en 2004, en plena fase alcista del ciclo.

Los expertos explican el repunte de esta clase de hipotecas como consecuencia de la necesidad de aligerar las carteras de pisos. "Puesto que ahora bancos y cajas sólo conceden hipotecas a los clientes muy solventes, en los casos en los que consideran que existe margen, no les importa ampliar el importe del préstamo por encima del 80% del valor de tasación.Muchos lo llevarán incluso al 100%", sostienen fuentes del sector financiero.

Cambios en el mercado

En este sentido, las promotoras lamentan que desde el estallido de la burbuja y, como consecuencia de ese volumen de inmuebles en manos de las entidades, éstas ejercen en el mercado una suerte de competencia desleal, ya que a la hora de conceder financiación, priman los créditos relativos a sus inmuebles y penalizan si el cliente quiere adquirir una vivienda en el mercado de segunda mano a otro particular o directamente a un promotor.

Es prácticamente imposible apoyar con cifras estadísticas esas tesis de los promotores, porque en los dos últimos años se ha asistido a un fuerte descalabro de las ventas de casas debido a la atonía de la demanda, pero sí se pueden percibir los cambios que se están produciendo en el mercado hipotecario. Desde enero, parecen haberse recuperado las ventas de viviendas como consecuencia de dos factores clave. Por un lado, el abaratamiento de precios de los inmuebles, que el Departamento que dirige Beatriz Corredor cifra en apenas un 12% desde máximos de 2008.

Por otro, la mejora de las condiciones de acceso a la financiación y el llamado efecto fiscal, por la subida del IVA que entró en vigor en julio y sólo grava a las casas de nueva construcción y la desaparición de la deducción fiscal por compra de piso a partir de enero de 2011 para rentas superiores a 24.000 euros brutos anuales.

Las últimas cifras publicadas por el Banco de España constatan que el crédito a las familias consolida su recuperación, mientras el de las empresas aún sigue contrayéndose. En junio, el saldo de los préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda aumentó un 1,4%, el mayor repunte en un año. Conviene recordar que el crédito a las familias para financiar la compra de casa no ha registrado variaciones negativas en toda la crisis. No obstante, y pese a esta circunstancia, los números revelan que quienes deciden suscribir ahora una hipoteca optan mayoritariamente por hacerlo por un volumen total cada vez menor, tal y como asegura el InstitutoNacional de Estadística (INE), y por un plazo de amortizaciónmás corto. Así, el importe de los préstamos hipotecarios suscritos sobre casas se situó en mayo pasado (último dato disponible) en 114.900 euros, un 4,4% menos que en idéntico periodo del año anterior.

En cuanto al plazo de amortización, el promedio al que se contrata ha caído cuatro años desde 2007, ya que ha pasado de ser de 28,25 años en septiembre de 2007 a una media de 24,8 en el primer trimestre de este ejercicio. Conclusión: hay más hipotecas, pero por menos dinero y a un plazo inferior.

Los expertos consideran una buena noticia el hecho de que se moderen los importes, que no hacen sino reflejar, además de una mayor prudencia por parte de los compradores, la rebaja de precios de los pisos y las dificultades de obtener financiación.

También, destacan losmenores plazos de amortización, "puesto que no era sano para la economía de un país que generaciones enteras se endeudaran por 35 y 40 años para pagar su casa", admiten en el servicio de estudios de un banco. Y, por último, elogian que haya disminuido progresivamente la relación entre el importe de la hipoteca y el valor de tasación del inmueble. La media actual se sitúa en el 56,8%. Es decir, que los titulares de un préstamo se endeudan por poco más de la mitad del valor del piso, cifra que se mantiene en niveles mínimos y que contrasta con el 65,3% de promedio que alcanzó al comienzo de la serie, en marzo de 2004. Cuanto más elevado sea el loan to value,más posibilidades tienen esos créditos de sufrir los avatares del precio de las casas y de los tipos de interés, que tal y como ha demostrado la actual crisis, pueden fluctuar en uno u otro sentido. Así, si una hipoteca se concede por un importe muy próximo al valor de tasación de un inmueble y esa casa se abarata considerablemente, puede darse la circunstancia de que la deuda pendiente con el banco supere al precio que se obtendría con la venta del piso, lo que desincentiva continuar abonando las cuotas. Los expertos reclaman un cambio en la regulación que evite que situaciones de sobreendeudamiento se repitan cuando el actual ciclo mejore.

Las claves

LA DEMANDA DESPIERTA ANTE EL EXCESO DE OFERTA

● Ventas: las últimas cifras publicadas por el INE confirman la recuperación de la demanda de casas. En junio, las compraventas se incrementaron un 7% anual.

●Precios: continúa la senda bajista del precio de los inmuebles, que en julio, y según Tinsa, repuntó levemente del -4,0% al -4,3% anual.

●Producción: en mayo, el nivel de viviendas iniciadas bajó por primera vez de las 100.000 anuales.

●Stock: el Gobierno abre a la banca la posibilidad de gestionar en alquiler parte de su excedente en cartera.