Hipotecas a cambio de probada solvencia

La banca busca clientes de rentas altas y ahorro previo

Son numerosos los factores que animan a la adquisición de vivienda antes de que acabe el año, como la caída de precios que se ha registrado ya en abundantes zonas y, sobre todo, la desaparición de la deducción fiscal a partir de 2011 para rentas superiores a los 24.107 euros, no con carácter retroactivo. Y en el más corto plazo, la subida del IVA a partir del mes de julio, del 7% al 8% para vivienda nueva. Sin embargo, aunque el entorno se algo más muestre propicio, la última palabra, y la más determinante, la tienen los bancos.

La financiación bancaria sigue siendo la clave, aunque el crédito hipotecario todavía se muestra muy reacio a fluir. El sector financiero español asume que no volverán los tiempos de vacas gordas en que se concedían hipotecas incluso por encima del cien por cien del valor de tasación. La práctica bancaria ha regresado al rigor y a la ortodoxia en el control de riesgos y las hipotecas quedan ahora para los más solventes: financiación por el 80% del valor de tasación o menos, sin aval, y con cuotas mensuales que no deberán superar de ningún modo el 30% de los ingresos. Además, sube el listón de la nómina y las mejores ofertas en tipos de interés se dirigen a clientes con ingresos mensuales de al menos 2.500 euros. Y si son dos personas las que adquieren la casa, mejor.

Pero para quienes no se ajustan al retrato robot del perfecto cliente bancario, queda la opción de adquirir una de las numerosas viviendas que tiene en venta la banca. Entidades como Caja Madrid o Caixa Catalunya llegan a financiar por el cien por cien si se compra una vivienda de la caja. En la entidad madrileña advierten que esa financiación es del cien por cien siempre y cuando el precio de venta no supere el 80% del valor de tasación. Es decir, si se compra por 100.000 euros, la casa debe estar tasada en al menos 80.000 euros, lo que a los efectos supone para la entidad conceder financiación por el 80%, sin asumir riesgos adicionales.

Las entidades sólo financian al 100% la compra de sus inmuebles en cartera

Fuentes del sector también reconocen que los precios de venta de los inmuebles de las entidades financieras no siempre son los más competitivos del mercado. La banca se ha convertido en competidora de los promotores inmobiliarios gracias a que, a diferencia de estos, el cliente también consigue la financiación de su compra.

Y en cuanto al tipo de interés, la intensa caída del euríbor ha abaratado los precios, desde una media del 4,35% TAE de febrero de 2009 al 2,55% del pasado abril, según datos del Banco de España para nuevas hipotecas. Pero unos tipos bajos deben cuadrar también con el precio de la vivienda y, sobre todo, con la estabilidad en el empleo y los ingresos del comprador.

Menos ahorro en la revisión anual

El euríbor ha dejado de ser el aliado impagable de los titulares de hipotecas. El continuado descenso registrado el pasado año por este índice hipotecario reportó un ahorro medio de hasta 4.000 euros anuales para las hipotecas que se revisaron en el otoño de 2009. Pero las tensiones del mercado de deuda también se están haciendo notar en el interbancario y el euríbor del mes de mayo subió a su nivel más alto desde septiembre del pasado año, en el 1,249%. Esta cifra aún queda muy lejos de los niveles superiores al 5% a los que trepó en el verano de 2008 pero el avance, aunque pequeño, anticipa la tendencia alcista que se prevé para el índice en los próximos meses.La posibilidad de un alza de tipos en la zona euro se enfría y los expertos aplazan este movimiento para bien entrado el año próximo, pero la incertidumbre y las dudas en el mercado interbancario bien pueden tomar el relevo a la hora de alimentar el avance del euríbor.En cualquier caso, su actual cotización, aunque avanzara levemente en mayo, impide a los clientes con suelo en sus hipotecas beneficiarse de la revisión a un tipo mucho más bajo. Las hipotecas con suelo tienen un interés que oscila entre el 2,5% y el 3,5% y no es casual que las ofertas más competitivas -con tipos hasta de euríbor más 0,30-se centren ahora en la subrogación de hipotecas, precisamente para captar a esta clientela.