La vivienda protegida espera su oportunidad
La VPO sufre la falta de financiación, la escasez de suelo y la rigidez del mercado.
Mientras el pronóstico sobre la salud del sector de la construcción continúa siendo reservado, el segmento de la vivienda protegida ha conseguido mantener el pulso en el último año. En los primeros nueve meses de 2009, el número de viviendas de protección oficial (VPO) iniciadas se situó en los 53.048, lo que representa un aumento del 7,2% respecto al año anterior. Contrasta con la debacle vivida en el mercado de vivienda libre en el mismo periodo, donde el número de casas iniciadas en 2009 representa algo más de la cuarta parte de las que se comenzaron a construir en el mismo periodo de 2008. Pero la cifra también se encuentra muy lejos del objetivo fijado por el Gobierno, que apuntaba a la construcción de 150.000 viviendas protegidas anuales. Quizá por ello, el pasado viernes aprobó una rebaja de los tipos de interés de las hipotecas convenidas de 640.000 adjudicatarios de VPO correspondientes a los planes de vivienda desde 1998 a 2008 y de los programas 1995 a 1998, de forma que en algunos casos se reducen hasta casi la mitad.
Pedro Pérez, presidente del grupo de compañías de promoción inmobiliaria más importantes de España, conocido como G-14, indica que el porcentaje de mercado que representa la vivienda protegida sigue situado en el 10%, es decir, la VPO no ha alcanzado aún suficiente relevancia para convertirse en un relevo del mercado libre como motor del desarrollo de la construcción.
Por su parte, el presidente de Larcovi, Jesús Martín, resalta que la crisis paró todo el sector inmobiliario, tanto en el segmento de la vivienda libre como en el de la protegida. Sin embargo, matiza que, una vez que la situación comenzó a estabilizarse, existen algunas posibilidades de poner en marcha promociones de VPO. Pérez enumera las razones de que no se haya producido un despegue del sector de la vivienda protegida, a pesar de que la demanda se ha mantenido fuerte.
Desde su punto de vista, el primer obstáculo con el que chocan las promotoras para desarrollar VPO es, al igual que sucede para el resto del sector de la construcción, la restricción del crédito. "Incluso para el inicio de promociones con un alto nivel de preventas, los bancos no financian", afirma el representante del G-14, quien concluye que "la banca se ha retirado de la financiación promocional".
La segunda barrera para el desarrollo de un mercado de vivienda protegida continúa siendo la falta de disponibilidad de suelo calificado para este fin. Según Pérez, en este aspecto y a pesar de las iniciativas del ministerio, sigue habiendo un "cuello de botella".
Finalmente, el tercer parapeto que impide el despegue de la vivienda protegida es la rigidez en la regulación de este tipo de hogares, según Pérez, quien incide en que la normativa pone máximos y mínimos al tamaño de los pisos y también establece las condiciones de acceso a los mismos.
Rigideces
En los últimos meses ha habido intentos por parte del Gobierno de que algunas casas que habían sido construidas bajo los parámetros de la vivienda libre pasaran a ser protegidas, pero han quedado restringidas a las viviendas que cumplieran las características definidas para la VPO. "Esa rigidez es, a mi juicio, la que ha impedido que esa medida no haya tenido una traducción en la práctica semejante a la que cabría estimar", asegura el representante de la asociación. En definitiva, Pérez indica que "las empresas del sector están deseosas de ampliar su actividad a la VPO, pero nos encontramos en la situación de que las que tienen suelo disponible no tienen financiación y viceversa".
En este contexto, poner en marcha tres promociones de VPO constituye casi una "heroicidad", según explica Martín, de Larcovi. El presidente de la constructora subraya que su grupo ha iniciado la construcción de dos obras en la región de Madrid y una tercera en Vitoria, gracias a que ha logrado un préstamo de 25 millones de euros. Para Martín, el mercado de la VPO presenta más oportunidades que la vivienda libre debido a que se ha mantenido el número de demandantes de este tipo de hogares y a que existen ciertas facilidades de financiación, como la línea puesta en marcha por el Instituto de Crédito Oficial para garantizar los préstamos a estas obras.
El director del departamento residencial de CB Richard Ellis, Nicolás Llari, insiste, no obstante, en que el mercado sigue afrontado dificultades. Además de la falta de financiación, la carencia de suelo disponible y las rigideces del mercado, Llari identifica un nuevo obstáculo para la comercialización de la VPO. La corrección de los precios en el sector inmobiliario ha provocado que los precios de la vivienda protegida, que deberían caracterizarse por ser inferiores a los de mercado, se igualen a los de la libre. Este fenómeno ha comenzado a producirse en zonas de la región de Madrid, como el Ensanche de Vallecas, Móstoles o Alcorcón, así como en otros lugares.
"A igualdad de condiciones el cliente prefiere vivienda libre", indica el representante de CB Richard Ellis. "La VPO tiene mejor tratamiento fiscal y algunas mejoras en las condiciones de financiación", asegura, y matiza que, sin embargo, la libre ofrece más flexibilidad en el acceso y requiere menos burocracia.
Previsiones
De cara al resto del año, Llari afirma que los "protagonistas" del sector de la construcción y del segmento de la vivienda protegida serán las entidades financieras. Habida cuenta del stock de casas y pisos sin vender y la paralización de la construcción de obra nueva, "los bancos tendrán un papel importante a la hora de controlar el número de ventas que se produzcan en este mercado", asegura. Por su parte, Martín espera que se siga produciendo un "crecimiento lento" mientras la disponibilidad de financiación y la cantidad de suelo sigan siendo escasas.
El largo camino hacia la metamorfosis de la vivienda libre
El Ministerio de Vivienda ha puesto en marcha varias disposiciones para que el stock de pisos sin vender pase a convertirse en vivienda protegida. El último paquete de medidas fue aprobado el pasado viernes en Consejo de Ministros.En concreto, tal y como explicó en aquella ocasión la ministra del ramo, Beatriz Corredor, el Gobierno contempla una serie de medidas transitorias, como que las familias con una renta de hasta 50.600 euros anuales podrán optar a las ayudas para pagar la entrada de la compra de una vivienda protegida. También prevé que los vendedores puedan comercializar pisos que no logran vender como VPO, ajustando los precios de las mismas.A este paquete de medidas se añaden otras resoluciones anteriores, destinadas a favorecer el desarrollo de la VPO en España, como la firma de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para garantizar el 50% de las entradas para la adquisición de un inmueble de este tipo.Por su parte, las comunidades autónomas, como ejecutoras de la política de vivienda en sus territorios, también están llevando a cabo iniciativas. El director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, Juan Van-Halen, asegura que "el 80% de todas las viviendas iniciadas en la Comunidad de Madrid en 2009 eran protegidas, una circunstancia que favorece a los madrileños, ya que pueden optar a una casa con las mismas calidades que las del mercado libre y a un precio un 56% inferior de media respecto al del mercado de vivienda libre".Destaca que el Gobierno regional ha firmado dos convenios con promotoras para la conversión de vivienda libre en protegida. Otras de las medidas han sido el desarrollo de un plan para fomentar el alquiler con opción a compra para todos los segmentos de edad y la creación de un parque público de casas y pisos de alquiler.
Las cifras
237.959 casas y pisos de precio libre se construyeron en 2008, al comienzo de la crisis económica. 10% es la cuota de mercado que la VPO representa sobre el total de construcciones iniciadas.53.048 viviendas protegidas se iniciaron en los nueve primeros meses de 2009.