Alternativas para salir de la crisis
La construcción de viviendas necesita financiación y compradores. Si falla alguno de estos factores, como está sucediendo con la financiación, la consecuencia inmediata es que el sector se viene abajo con dos consecuencias directas: familias sin posibilidad de acceder a una vivienda digna y peligroso aumento de stock de pisos.
¿Cómo se puede solucionar este dramático problema? Creo que se pueden emprender dos vías. En primer lugar, propongo que las alrededor de 500.000 viviendas no vacacionales que hay en stock sean adquiridas por el Gobierno al precio de las hipotecas dispuestas por los promotores, aproximadamente el 80% de las hipotecas concedidas por cajas y bancos, ofreciendo en dación de pago 100.000 millones en avales a cinco años. Estos serían entregados a las entidades financieras, que acudirían al Banco Central Europeo (BCE) solicitando esos 100.000 millones al tipo de interés oficial.
De esta manera, el Gobierno se haría propietario por un tiempo determinado, por ejemplo cuatro o cinco años, de 500.000 viviendas pagando a las entidades financieras los intereses que devengue el BCE más los gastos de gestión. En paralelo, el Ejecutivo alquilaría con opción a compra ese medio millón de pisos en stock a familias necesitadas, cobrándoles una renta mensual de acuerdo con sus ingresos, que no superaría el 20% de los mismos.
Con ello, el Gobierno debería cubrir los intereses de los 100.000 millones. Pasado el periodo fijado, esos cuatro o cinco años, y ya normalizada la crisis, estas personas podrían comprar las viviendas, subrogándose las hipotecas concedidas.
Con esta fórmula, los bancos y las cajas se desprenderían de los activos tóxicos, los promotores se quitarían la carga que les supone esas viviendas con hipotecas que no pueden pagar y se estabilizarían los precios de los pisos. Además, se acabarían los stocks de viviendas y el ciclo de la construcción podría empezar a moverse. Y con la posibilidad de establecer unas nuevas reglas que eviten otro desmadre inmobiliario.
Mi propuesta tiene una segunda parte, que afecta a las viviendas destinadas a vacaciones y que también acumulan un stock, de cerca de medio millón de unidades. En este terreno, la única demanda clara son los jubilados de las naciones europeos más potentes. Por ello, planteo un plan especial con el fin de atraer su interés. La oferta, al margen de las bondades naturales de nuestras costas, sería venderles las viviendas por el valor de las hipotecas concedidas a los promotores.
æpermil;stos, además, harían promociones especiales, tales como amueblar gratis la vivienda, regalar un automóvil, etc., aprovechando el margen que les deja la subrogación. En este caso, la función del Gobierno sería exonerar de impuestos estas transacciones. Esa exención no tendría efecto para posteriores compraventas.
Considero que con estas medidas se conseguirían varios objetivos: eliminar el stock de viviendas; sanear cajas, bancos y promotores; poner en marcha la construcción y todos los sectores que se han venido abajo; volver a crear empleo a buen ritmo; construir cada año las viviendas que admita el mercado y la financiación; y edificar con garantía en los lugares adecuados. Si surte efecto, se generarían notables ingresos (estimo que alrededor de 50.000 millones en el escenario óptimo) a ayuntamientos, autonomías, Hacienda y Seguridad Social de manera bastante rápida. En definitiva, creo que tener 1.000.000 de viviendas terminadas, financiadas y no ocupadas, es un lujo que no nos podemos permitir.
Florencio Paredes Dávila. Promotor y constructor