Créditos comerciales, otra caja de Pandora en EE UU

Una de las imágenes más frecuentes en las ciudades de EE UU y en los centros comerciales situados a las afueras de ellas son las señalas de "Se Alquila". Además grandes complejos residenciales de algunas ciudades, especialmente Nueva York, Detroit y Miami están completamente vacíos. No son solo imágenes de una crisis conocida, son la tapa de una nueva caja de Pandora para el débil sistema financiero, los síntomas de una nueva crisis financiera-inmobiliaria que ha puesto muy en guardia a quienes supervisan el TARP, el plan de salvamento de la banca, en nombre del Congreso.

Este equipo, dirigido por la catedrática de Harvard Elizabeth Warren, presentó la semana pasada un informe con conclusiones muy preocupantes. Su principal mensaje es que cuando aún no se ha salido de la crisis generada por la burbuja inmobiliaria residencial, el sector inmobiliario comercial está mandando señales de que se avecina otra ola de serios problemas para la banca. Esta vez, sobre todo, para las pequeñas y medianas instituciones, que tienen una importante exposición a los créditos inmobiliarios comerciales, y de nuevo para la economía.

En EE UU el sector inmobiliario comercial está formado por propiedades en las que hay viviendas multifamiliares (que suelen estar gestionadas por una inmobiliaria) y las no residenciales como tiendas, hoteles, oficinas, hospitales, etcétera. Normalmente estas propiedades producen ingresos (alquileres, beneficios sobre ventas...) y su valor depende de la cantidad de ingresos que se esperen de ella.

Los precios de estas propiedades subieron como la espuma cuando la economía crecía, no había nubarrones y el dinero era fácil de conseguir. En 2007 se llegó al pico de precios y demanda en este mercado.

Hoy, tres años después, los precios han caído una media del 40% y el ratio de locales y apartamentos vacíos está disparado. Según el equipo de Warren, es del 8% en edificios residenciales multifamiliares, 18% en edificios de oficinas y del 33% en el sector del comercio al por menor.

Estas circunstancias van a poner contra las cuerdas al sector financiero a partir de este mismo año cuando se empiecen a refinanciar, como se suele hacer cada tres o cinco años, los préstamos comerciales concedidos entre 2005 y 2007. Según el informe, de los 1,4 billones de dólares (1,028 billones de euros) de préstamos que vencen entre 2010 y 2014, el 53%, es decir unos 770.000 millones de dólares, están constituidos sobre propiedades que ahora valen significativamente menos que el montante del préstamo. Y cuando eso ocurre llegan los impagos que se traducen en pérdidas para los bancos.

En un pie de una de las 189 páginas del informe, el supervisor del TARP concreta que los 20 bancos del país que tienen como mínimo 100.000 millones de dólares en activos tienen una exposición del 79% sobre el capital de máxima calidad ponderados por riesgo mientras que los más o menos 7.000 bancos locales (community banks), que tienen menos de 10.000 millones de dólares en activos, tienen una exposición del 288%, es decir que podrían estar en graves problemas en cuanto empiecen a llegar las primeras pérdidas porque solo podrán cubrir con su capital uno de cada tres dólares que pierdan.

Segunda oleada o 'tsunami'

El informe del TARP estima que estas pérdidas llegarán, y con fuerza, a partir de 2011 y sumarán entre 200.000 y 300.000 millones de dólares algo que puede acabar con unos 3.000 de estos bancos locales y poner en muchos aprietos a otros.

La traslación a la economía real sería inmediata porque son estos bancos los que proveen de la mayor parte de los préstamos a las pymes y si ahora este está constreñido, pese a las rondas y rondas de ayudas tanto desde el Gobierno como desde la autoridad monetaria, la "nueva oleada" de la que avisa el supervisor puede ser un tsunami. Además de la contracción en el crecimiento, si las inmobiliarias no pueden pagar los créditos muchas familias que están en alquiler verán embargadas su casas, muchos negocios cerrarán y algunos hoteles cancelarán expansiones.

Ante esta situación, Warren asume que no hay una solución fácil y plantea que los supervisores y el Tesoro comiencen a poner en marcha una estrategia, que sea transparente, para lidiar con esta nueva amenaza para el sistema financiero.