Los inversores piensan de nuevo en el ladrillo
El reto de todo inversor que se precie de conocer los mercados es saber cuándo entrar y cuándo salir. Y en el sector inmobiliario no tiene por qué ser diferente. Sin embargo, es una obviedad que frente a otros mercados más regulados como la Bolsa, la renta fija o los fondos de inversión, la liquidez del ladrillo es mucho más rígida y numerosos ahorradores que apostaron por ella en busca de rentabilidad se han visto atrapados sin poder dar salida a sus activos. La demanda se ha derrumbado literalmente por la desconfianza de los posibles compradores, azuzada además por el estrangulamiento de los canales financieros que imposibilitan acceder a créditos a la mayoría de los que se muestren dispuestos a arriesgarse.
Durante más de año y medio ha sido muy difícil casar las escasas demandas con una oferta muy superior, que según los expertos podría embalsar entre un millón y un millón y medio de viviendas en venta. Pero se están empezando a realizar operaciones, cierto que tímidamente, limitadas y muy selectas, que demuestran que algo se mueve de nuevo en el mercado inmobiliario.
Es lo que se induce de las estadísticas, que apuntan que las caídas -tanto en precios como en transacciones- se están moderando. Los datos sobre evolución de los precios del Ministerio de Vivienda, conocidos esta semana, han dado la sorpresa, pues en el tercer trimestre aminoraron su reducción a un 8% anual, frente al 8,3% del segundo trimestre. Aunque muy leve, puede insinuar un cambio de tendencia. Incluso medido en términos trimestrales se ha detectado el encarecimiento de la vivienda en catorce provincias españolas, incluida Madrid, una de las áreas donde los precios se desbocaron con más intensidad en los años del boom inmobiliario. Es una reacción que se puede interpretar como indicio de que vuelve a haber compradores dispuestos y entidades financieras prestas a volver a conceder hipotecas.
Algo parecido se puede argumentar sobre las operaciones de compraventa, que en agosto descendieron un 10% frente al mismo mes de 2008. Aunque es una caída ciertamente notable, está lejos del 30% de meses anteriores. Se trata, aún así, de leves señales que no permiten vislumbrar siquiera el principio del fin de una de las crisis inmobiliarias más duras y duraderas que ha conocido el sector en España.
Los expertos consideran que los precios seguirán cayendo, por lo que recomiendan a los posibles compradores calma. Aunque también reconocen que los primeros que se decidan se quedarán con lo mejor del mercado. Y la duda seguirá siendo si se está pagando caro o ya se pueden encontrar gangas. Es la duda, y el riesgo, de toda inversión.
A la pregunta de cuánto más puede caer el precio y por cuánto tiempo no hay respuesta definitiva. Los analistas pronostican que los precios descenderán hasta mediados del año próximo y que luego continuarán planos durante dos o tres años más. Lógicamente, los promotores consideran que ya han tocado fondo. Por comparar, en países como Reino Unido, Estados Unidos o Irlanda, los tres con crisis inmobiliarias tan profundas como la española, las caídas de los precios han sido mucho más intensas y rápidas.
Pero España es diferente. El 85% de las familias eligen vivir en propiedad y no en alquiler, cuando Alemania o Francia el número de propietarios apenas roza el 40% del total. Además, la generalidad considera que la mejor inversión para la jubilación es la vivienda. No es de extrañar, pues, que los propietarios de casas en venta no quieran seguir bajando precios, confiados en que existe una demanda larvada, y prefieran esperar a que estos se ajusten a sus aspiraciones. Pero hay inversores que al comparar los precios actuales con los niveles máximos de 2007 consideran que ha llegado el momento de adquirir.
En cualquier caso, es importante definir el destino que se le quiera dar a la propiedad inmobiliaria. Los expertos creen llegado el momento de salir a buscar piso, pero no está tan claro que los precios sean aún interesantes si, más que para el uso como vivienda, se plantea como una inversión. En definitiva, parece que pasarán años hasta que los precios vuelvan a las cotas de 2007. Lo cual, por cierto, será bueno para la economía.