Subrogación

¿Tu hipoteca no baja a la vez que el euríbor? Guía para cambiar de banco

Con el euríbor en mínimos históricos, muchos hipotecados han visto reducidas significativamente sus cuotas mensuales. Pero no todos se han llevado una alegría. Aquellos cuya entidad les estableció la cláusula suelo-techo no han podido beneficiarse de las rebajas que acumula el indicador hipotecario. Existe la posibilidad de cambiar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones, la denominada subrogación, pero hay costes y limitaciones que conviene conocer.

Ilustración de una persona atada a una hipoteca
Ilustración de una persona atada a una hipoteca

Muchos hipotecados se han llevado una ingrata sorpresa cuando tras la correspondiente revisión de su préstamo se han encontrado con que la cuota mensual apenas les ha bajado pese a estar el euríbor en mínimos históricos. El asombro ha sido aún mayor al descubrir que su entidad financiera les estableció el llamado suelo-techo del euríbor. Y es que no pocos consumidores ignoran que contrataron una hipoteca con esta cláusula.

No obstante, desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) aseguran que, aunque incorporar la cláusula suelo-techo "es una práctica que no se aplica de forma general en el mercado", establecer límites a la variación en los tipos de interés "obedece a una decisión comercial" entre la entidad y el cliente y "se ajusta a la legalidad si el notario en el momento del acto de otorgamiento informa a ambas partes de la existencia de esta claúsula". De hecho, el notario, en cumplimiento del Reglamento Notarial, "tiene la obligación expresa a hacerlo antes de autorizar la escritura", reiteran.

En cualquier caso, hay quien quiere trasladar su hipoteca a otra entidad que le ofrece mejores condiciones. Un informe de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU) explica los pasos que hay que dar para subrogar el préstamo hipotecario y las limitaciones y los costes que existen.

Cambia de banco en dos pasos

La formalización de un préstamo hipotecario con una entidad no obliga a 'atarse' a ella de por vida. Si otro banco ofrece mejoras en el plazo de amortización o en el tipo de interés, es posible solicitar cambiar la hipoteca. Hay dos pasos fundamentales:

Lo primero que hay que hacer es pedir a la nueva entidad un papel por escrito con las condiciones que le ofrece, que son vinculantes. Esta denominada 'oferta vinculante' pone en marcha el procedimiento de subrogación.

La entidad que quiera captar la hipoteca del cliente debe notificar por vía notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse. Además, debe pedirle que le remita en un plazo máximo de siete días naturales un certificado del importe de deuda pendiente del préstamo a subrogar.

Posibles obstáculos

A la hora de pedir la subrogación de la hipoteca pueden surgir algunas limitaciones. Aunque teóricamente no es necesario el consentimiento del banco que posee el crédito inicial, éste sí puede impedir la subrogación y que quede automáticamente enervada, esto es, sin efecto, si comunica de forma vinculante y fehaciente en un plazo de quince días naturales su intención de igualar o mejorar la oferta al cliente. Según una sentencia del Tribunal Supremo, si existe oferta de novación no se permite la subrogación. Asimismo, la primera entidad debe presentar su 'oferta vinculante' al deudor por escrito en 10 días hábiles.

Tal y como explican desde la AHE, "las entidades siempre están dispuestas a negociar ante un cliente descontento con sus condiciones hipotecarias o con dificultades para hacer frente a los pagos para evitar que se vaya a otra entidad".

Costes

Al subrogar el préstamo hipotecario la entidad donde se formalizó en su día cobra una compensación por desistimiento. El importe de esta comisión tiene unos topes, del 0,5% si la amortización anticipada se realiza durante los primeros cinco años de vida del crédito, y del 0,25% si se produce después de ese periodo.

Estas cifras varían en caso de que la subrogación se aplique sobre una hipoteca formalizada antes del 9 de diciembre de 2007, debido a la entrada en vigor de la Ley 41/2007.

En cuanto a la tasación del inmueble, el nuevo banco debe aceptar cualquier tasación aportada por el cliente siempre y cuando esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. No obstante, la entidad está en su derecho de hacer las comprobaciones que considere oportunas y de solicitar una nueva si ésta es antigua.