Martinsa mantiene el aliento al año de entrar en concurso
La decisión de solicitar concurso de Fernando Martín fue la solución más idónea para la inmobiliaria.
El sábado 12 de julio de 2008 Fernando Martín tomó la decisión: Martinsa Fadesa solicitaría su entrada en concurso de acreedores. El lunes, el empresario informó al consejo de administración de la medida y cuando eran cerca de las diez de la noche la Comisión Nacional del Mercado de Valores publicaba el comunicado de la compañía: "Martinsa Fadesa ha decidido instar un concurso voluntario de acreedores cuyo objetivo último es garantizar la continuidad de su proyecto empresarial".
El concurso de Martinsa Fadesa -el mayor de una empresa en España, con más de 7.000 millones de euros de deuda en aquel momento- provocó un terremoto financiero, empresarial, social, político... No obstante, con la perspectiva que da el año transcurrido desde entonces, puede afirmarse que la decisión de solicitar concurso fue la mejor que podía haber tomado Fernando Martín.
"Podía haber conseguido los 150 millones de euros de financiación que entonces necesitaba la compañía para evitar el concurso", indican fuentes cercanas a la dirección de la inmobiliaria, "hubo entidades que lo ofrecieron". Pero de haber logrado esa cantidad, lo que realmente habría hecho el presidente de Martinsa Fadesa hubiera sido retrasar el concurso prácticamente inevitable de la empresa, además de haber engordado la deuda.
La compañía debe resolver cerca de 400 litigios para salir de la situación concursal
La crisis inmobiliaria y financiera precipitaron el concurso de Martinsa Fadesa al ser incapaz de afrontar el pago de la deuda ocasionada por la compra, en 2006, de Fadesa a Manuel Jove. En septiembre de ese año, Fernando Martín lanzó una opa sobre la inmobiliaria gallega valorada en 4.045 millones de euros. Martín entró en 2006 en la misma vorágine compradora en la que cayeron otros empresarios del sector inmobiliario. Ese mismo año, Luis Portillo compró Colonial y el 15% de FCC; Jacinto Rey se hizo con Parquesol; la familia Sanahuja, con Metrovacesa; y Rafael Santamaría, con Reyal. Y Enrique Bañuelos sacaba a Bolsa una pequeña empresa del sector, Astroc.
Hoy en día, Colonial y Metrovacesa están controlados por bancos y ni Portillo ni Sanahuja tienen poder de decisión en las empresas; Jacinto Rey trata a duras penas de fusionar Parquesol con San José; Santamaría negocia refinanciaciones tras refinanciaciones de deuda y Bañuelos abandonó Astroc y reside en la actualidad en Brasil. Fernando Martín se mantiene al frente de su empresa y posee el 60% del capital. De no haber entrado en concurso, posiblemente la inmobiliaria no habría tenido más remedio que optar por la solución de Colonial o Metrovacesa y varios bancos serían ahora sus propietarios; o, si no, se hubiera visto en la necesidad de firmar cada tres o seis meses costosos contratos de refinanciación.
A finales del mes pasado, Martinsa Fadesa presentó en el primer trimestre del año un aumento del volumen de negocio de un 62%, hasta los 211 millones de euros, y una mejora del resultado neto del 68%, tras pasar de 85 millones de euros de pérdidas del mismo periodo de 2008 a los 27 millones de pérdidas de 2009. También ha logrado preventas por valor de 200 millones de euros, lo que representa un alza del 117%. La empresa cuenta con el apoyo de casi el 55% de los acreedores y el visto bueno de entidades como Caja Madrid, Caixa Catalunya, Caixa Galicia, Bancaja y Banco Popular, además del de los administradores concursales. En la actualidad, la deuda financiera del grupo inmobiliario asciende a 5.200 millones.
Teniendo el apoyo de los administradores concursales y de más de la mitad de los acreedores, Martinsa Fadesa sólo tiene que resolver cerca de 400 litigios para salir de la situación concursal. Cuando se inició el proceso la compañía tenía más de 800 incidencias concursales por delante; le queda la mitad por resolver. Fernando Martín y los administradores concursales consideran que a mediados del próximo año la inmobiliaria habrá salido ya de la situación concursal.
El desarrollo del suelo, clave
El futuro de Martinsa Fadesa depende de su capacidad para gestionar el suelo que posee. El plan de viabilidad diseñado por la inmobiliaria contempla la generación de 5.069 millones de euros entre 2011 y 2016 gracias fundamentalmente a la gestión y la venta de suelo. La propuesta de convenio de acreedores presentada en el juzgado contempla el pago de la deuda ordinaria en el plazo de ocho años. Confiando en que en ese periodo se haya superado la actual crisis económica y que el precio del suelo haya vuelto a subir, Martinsa Fadesa estaría en una posición muy ventajosa frente a las inmobiliarias centradas en residencial. La compañía dispone de una cartera de activos en gestión estimada de 21,6 millones de metros cuadrados potencialmente edificables. Un 33,84% de la cartera se compone de suelo preurbanizable, un 26,20% es urbanizable, un 39,96% finalista, obra en curso y patrimonio. La empresa confía en conseguir este ejercicio 54 avances urbanísticos. En el primer trimestre del año, Martinsa Fadesa llevó a cabo 12 avances urbanísticos sobre suelo que equivaldrían a la edificación de 10.676 viviendas.
Un proceso atípico, a la americana
Las estadísticas dicen que cerca del 90% de las empresas que entran en España en concurso acaban en liquidación. Los procesos concursales suelen ser interminables y son numerosos los casos en los que los afectados tardan 10, 15 o 20 años en lograr algún tipo de indemnización. Al contrario de lo que ocurre en España, donde concurso se asemeja a quiebra, en Estados Unidos la compañía que se acoge a la medida que equivaldría a la ley concursal, la Chapter 11, no está firmando su sentencia de muerte. Sin embargo, el concurso de Martinsa Fadesa podría sentar un precedente positivo, un concurso a la americana.El concurso de la inmobiliaria de Martinsa Fadesa es atípico no sólo por su tamaño sino también porque puede culminarse en un tiempo récord. Si se cumplen las expectativas de los administradores concursales la empresa puede evitar esa situación en unos meses y esquivar la liquidación. Para que ello sea posible ha sido clave que, opinan expertos en ley concursal, Fernando Martín no demorara la decisión de solicitar concurso de acreedores. Ello ha permitido que gran parte de la banca confíe todavía en la capacidad de Martinsa Fadesa para generar negocio. Los cambios normativos sobre la Ley Concursal aplicada este año por el Gobierno también aportan algo más de agilidad a la empresa para salir de esa situación. Por ejemplo, que ya no sea necesaria la celebración de una vista para resolver incidencias concursales o la asistencia física de todos los acreedores a una junta de acreedores ha sido de especial importancia para que Martinsa Fadesa haya podido resolver ya cerca de 400 incidencias concursales y que sólo le reste resolver otras 400 para salir del concurso de acreedores. La reforma de la refinanciación contemplada en el último Decreto Ley sobre estos procesos, el pasado mes de marzo, no es aplicable a Martinsa Fadesa.
