Más de 90.000 hipotecas superan ya el valor de las viviendas
La rebaja de precios perjudica al 11% de la cartera de nuevos créditos.
Primero fue el debate sobre la eliminación de la deducción fiscal por compra de vivienda para las rentas medias y altas y ahora la discusión se centra en si es conveniente o no reformar la Ley Hipotecaria. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, acaba de lanzar la propuesta, recogida por IU, de modificar la normativa de forma que cuando una familia no pueda hacer frente al pago de su hipoteca y el valor del inmueble no cubra la deuda pendiente, el proceso quede resuelto con la venta del piso. Se pretende evitar una de las premisas en las que está basado el mercado hipotecario español: en caso de patrimonio inmobiliario neto negativo (el valor de la vivienda/activo es inferior al importe de la hipoteca/pasivo), "el deudor debe responder con el resto de sus bienes presentes y futuros".
Pero, ¿cuántos préstamos están hoy en esa situación? La cifra exacta sólo la conocen los bancos y aquélla referida a sus carteras, pero con las estadísticas disponibles es posible realizar una aproximación. El Banco de España ha empezado este año a publicar la composición de la cartera hipotecaria atendiendo a cuántos créditos se conceden por encima del 80% del valor de tasación del inmueble.
La primera serie disponible estima que 2008 cerró con un 11% de las nuevas hipotecas firmadas con esa relación préstamo/valor, o lo que es lo mismo, 91.856 préstamos del total de 835.056 operaciones que se suscribieron durante el año pasado, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística. Fuentes del Banco de España explican que con la información que obtienen de las entidades financieras y de las escrituras de compraventa no es posible obtener datos más precisos, como por ejemplo cuántos créditos se concedieron por un importe igual al 100% del valor de tasación o superior al 90%.
En cualquier caso, todas las hipotecas que superen en la actualidad ese 80% se encuentran en situación de alto riesgo de que puedan acabar por encima del valor real de la vivienda, al descender éste, según los criterios del organismo supervisor.
Mercado bajista
Si hoy se quisiera vender uno de esos pisos, su propietario ha de recordar que, según la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda, los precios descendieron un promedio del 6,8% anual hasta marzo pasado. Los promotores y otros estudios privados hablan de rebajas de mucha mayor cuantía y cada vez son más los expertos que pronostican que a finales de 2010 las casas se habrán abaratado entre un 20% y un 30% adicional.
Al principio del crédito la mayor parte de la cuota mensual se dedica al pago de los intereses. Por ello, si una familia decide vender su vivienda ahora porque no puede pagarla y su crédito apuró ese margen de más del 80% del valor de tasación (el conocido en inglés loan to value), aunque la venda en pocos meses, que con un mercado bajista no es lo habitual; no podrá cancelar toda su deuda, ya que el precio obtenido estará por debajo. Se trata de lo que los economistas califican como la quiebra técnica de las familias. Por tanto, si las previsiones de precios se cumplen, cada vez habrá más hipotecas a punto de superar el valor de tasación de sus casas.
Esos cerca de 100.000 préstamos son los más problemáticos de los suscritos sólo en 2008, pero podrían ser muchos más si se tienen en cuenta más ejercicios anteriores, cuando la banca otorgaba hasta un 18% de las hipotecas con esos elevados loan to value.
Pero esta situación no sólo es grave en caso de impago. También lo es por la percepción de pérdida de riqueza que tienen en estos momentos los hogares. Si durante el boom inmobiliario numerosas familias pudieron financiar parte de su consumo con hipotecas suscritas sobre la parte de su casa que ya estaba pagada, puesto que esa cifra aumentaba con rapidez al calor de subidas de precios de más del 10% al año; ahora el efecto es justo el contrario.
Como los precios caen, el patrimonio de los hogares desciende y eso retrasa las decisiones de consumo e inversión (por ejemplo cambio de vivienda) hasta que la coyuntura mejore. Aún así, las familias contratan su hipoteca en promedio por el 60,6% del valor de tasación, a salvo por ahora de los efectos del crac del ladrillo.
Limitar la garantía de pago hipotecario al piso no gusta
La propuesta planteada por la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, de limitar la garantía de pago hipotecario a la vivienda no ha gustado a casi nadie. Sin embargo, no ha quedado en un mero planteamiento en voz alta, ya que ha tenido su plasmación en forma de proposición no de ley aprobada por la Asamblea regional a iniciativa de Izquierda Unida.Desde el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso de los Diputado se ha optado, por el momento, por no valorar la iniciativa: "no vamos a pronunciarnos ni a favor ni en contra", aseguran. Y es que conocer si el PP nacional respalda la opinión de Aguirre en un asunto tan delicado como éste no es baladí.Dada la actual debilidad parlamentaria del PSOE, si los populares recabaran los apoyos necesarios, podrían lograr que la Cámara Baja aprobara una resolución como la del parlamento madrileño instando al Gobierno central a que modifique la ley hipotecaria. Bancos y cajas se han pronunciado a través de la Asociación Hipotecaria (AHE). Cualquier reforma del sistema de garantías actual rompe las bases del mercado hipotecario, lo que provocaría un encarecimiento de los nuevos préstamos. "Las entidades no podrían ofrecer hipotecas con importes del 80% del valor de tasación ni plazos de 40 años", señalan en la AHE.Además, afirmar que en EE UU con entregar el piso al banco queda saldada la deuda no es cierto, ya que como recuerdan los registradores, si la entidad lo cree oportuno, puede perseguir al deudor reclamando el resto de su patrimonio presente y futuro, el problema es que allí litigar sobre esta materia es muy caro.El 'no' de SalgadoLa vicepresidenta económica, Elena Salgado, ha sido una de las más críticas ante la polémica suscitada y ha recomendado a Esperanza Aguirre que "haga propuestas constructivas y posibles" al reclamar la modificación de la ley hipotecaria.