Una solución rápida
El mercado del alquiler tiene un nuevo aliado. El arbitraje garantiza que los propietarios recuperen su vivienda en un mes en caso de impago y evita que los inquilinos consignen avales leoninos para conseguir una casa. Sólo pierden quienes no respetan las reglas del juego.
Apenas año ymedio ha bastado para que los convenios arbitrales empiecen a formar parte del vocabulario habitual de arrendadores y arrendatarios, de agencias inmobiliarias y de árbitros, de papelerías y de estancos. De enero a abril de 2009, la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade) ha tramitado un total de 233 procedimientos arbitrales, lo que supone un aumento del 89%frente al mismo periodo de 2008. La Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad afirma que ya son 500.000 los contratos de alquiler que han incorporado las garantías del arbitraje. Además, el 30% de los nuevos contratos de arrendamiento incluyen esta figura.
La reciente popularidad de esta fórmula procede de las ventajas que supone tanto para inquilinos como para propietarios, así como el peso que está adquiriendo el alquiler en elmercado inmobiliario. Hasta hace poco, los intentos de las Administraciones públicas por generar una oferta potente de casas en alquiler chocaban con las preferencias de los propietarios, que quieren evitar problemas relacionados con impagos, el deterioro y la recuperación del inmueble cuando ya no le resulta interesante el arrendamiento.
En este contexto, el arbitraje representa una salida para este callejón, ya que, como aclara Javier Íscar, secretario general de la Aeade, cuando se deja de pagar la renta, la prioridad del dueño es recuperar cuanto antes su vivienda. "Nos llaman muchos propietarios y promotores que no venden sus viviendas y que quieren dedicarlas al alquiler. Están interesados en esta fórmula porque desean blindar los arrendamientos", afirma el gerente de la Asociación de Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, Carlos Ruiz.
El convenio arbitral es un anexo que se incluye en un contrato de arrendamiento, por el que las partes se comprometen a someterse al laudo de un árbitro si surge un conflicto entre ellas. Una fórmula muy sencilla que representa una serie de virtudes frente a la resolución de conflictos por vía judicial y que se resumen en rapidez, ahorro de costes, simplificación y profesionalidad.
Razones de su eficacia
"La rapidez es la ventaja más importante", indica Íscar, "las diferencias entre el arbitraje y los procesos judiciales suponen que las soluciones se den hasta seis y siete meses antes en un procedimiento y en otro". Esto es así porque, frente a los nuevemeses de media que tarda un juzgado en emitir una sentencia, las asociaciones de arbitraje se comprometen a emitir un laudo en unos 25 o 30 días. La solución arbitral, el laudo, tiene la misma validez que una sentencia firme, por lo que el desahucio puede ejecutarse a partir de este plazo.
Por otra parte, contratar un árbitro resultamás económico que recurrir a una demanda judicial, porque no requiere que se personen las partes. De esta forma, no hace falta contratar ni abogado ni procurador, lo que supone un ahorro de entre 1.500 y 2.000 euros. También representa un ahorro de gastos para el Estado, porque cada proceso judicial cuesta alrededor de 3.800 euros. La razón es que el coste del proceso arbitral se incluye al pagar el documento que será anexado al contrato, que supone desembolsar 58 euros.
El trámite esmenos burocrático porque sólo requiere que el proceso se inicie con una queja, frente a la denuncia que se necesita en la vía judicial, y el proceso de notificación es menos estricto que en el proceso judicial. Por último, los árbitros que dirimen los conflictos están especializados en las normas relacionadas con el sector inmobiliario, lo que garantiza que las decisiones son conformes al derecho.
En definitiva, el arbitraje da garantías a los propietarios, lo que podría repercutir en un aumento de la oferta de viviendas en alquiler. Además tiene otros efectos beneficiosos sobre la sociedad, ya que reduce la carga de los juzgados, que ya están bastante colapsados. Asimismo, los inquilinos comienzan a concienciarse también de sus ventajas. Al prevenir el desahucio, evita que los propietarios exijan a los inquilinos avales de seismeses o un año, ya que el arbitraje ya es garantía suficiente de que el impago no se va a mantener durante tanto tiempo. Incluso el convenio arbitral también sirve para solucionar los conflictos derivados de reformas o el deterioro de la vivienda que suelen ser tan frecuentes con los caseros.
Podría pensarse que la recurrencia al arbitraje es consecuencia de la crisis y del aumento de la morosidad. De hecho, los impagos son lamayor fuente de conflictos entre caseros e inquilinos, ya que entre el 97% y el 98% de los procedimientos arbitrales están relacionados con este tipo de problemas. Sin embargo, los agentes del sector atribuyen su reciente popularización a sus ventajas para todas las partes implicadas en el arrendamiento y puntualizan que el arbitraje tiene efectos disuasorios.
"Como ha aumentado la morosidad, hay inquilinos que no pueden pagar sus rentas. Al haber suscrito un convenio arbitral, las partes intentan llegar a un acuerdo para reducir la renta en caso de que estén interesados en mantener el contrato y evitar, de esta forma, que se produzca un conflicto. El inquilino sabe que, si no paga, puede estar fuera de la vivienda en un mes", explica Ruiz. Por todos estos motivos, el arbitraje es una fórmula por la que se han decantadogran parte de los organismos públicos dedicados a la promoción del alquiler.
Posibilidad de elegir
Los ciudadanos interesados en incorporar un convenio arbitral tienen varias opciones. Por un lado, Arrenta ofrece una gama de servicios de arbitraje. Uno de ellos, y quizá el más llamativo para los propietarios, es el que incluye el adelanto de las rentas que no aporta el inquilino en caso de impago. Arrenta, que ofrece el arbitraje de Aeade, tiene firmados unos 111.000 contratos y prevé llegar a los 200.000 a finales de año.
Por su parte, la Corte de Arbitraje ha bautizado sus convenios como garantía de alquiler y ofrecen con ellos un compromiso de calidad, que adelanta la indemnización que se solicita en el proceso si no se consigue un laudo antes de 30 días. La institución ha consignado ya algo más de 500.000 contratos.
Un impreso de 58 euros para evitar problemas
Los ciudadanos que quieran contar con las garantías del arbitraje económico en caso de que alguna nube enturbie sus relaciones con su casero o con su inquilino sólo tienen que añadir un impreso a su contrato a modo de anexo.Este documento comenzó a comercializarse a través de agencias inmobiliarias. Sin embargo, la desaparición de muchos de estos establecimientos con motivo del estallido de la burbuja inmobiliaria ha obligado a ampliar los puntos de venta. En estos momentos, el Convenio Arbitral de Aeade, que así se llama el documento, está disponible en librerías y papelerías, gestorías administrativas, administradores de fincas, despachos de abogados, algunas asociaciones de consumidores y últimamente se han empezado a comercializar en estancos.Aunque hay diferentes opciones, el convenio básico cuesta 58 euros y cubre todos los gastos derivados del arbitraje en caso de que se produjera cualquier tipo de problema entre arrendador y arrendatario, incluidos los casos de impago y desahucio. La posibilidad de acogerse al convenio está disponible tanto para los que firman un nuevo contrato como para los que ya han suscrito el suyo. En este caso, los firmantes han de demostrar que están al día con los pagos.