El nuevo Reglamento del Mercado Hipotecario
Si el mercado de crédito y el hipotecario están necesitados de buenas noticias, puede que el BOE del 2 de mayo de 2009 les haya traído una. Tras varios meses de complicada tramitación, el pasado 24 de abril el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto 716/2009, llamado a completar la reforma del régimen jurídico aplicable a los títulos hipotecarios.
Estos valores (cédulas, bonos y participaciones hipotecarias) han sido, desde su creación a comienzos de la década de los ochenta, protagonistas del desarrollo de nuestro mercado inmobiliario y financiero, por permitir a las entidades de crédito españolas refinanciar de un modo eficiente, desde un punto de vista fiscal y administrativo, las hipotecas concedidas al público.
No obstante, estos mecanismos de refinanciación necesitaban ciertos retoques para adaptarse a la nueva realidad del sector bancario español y comunitario, a los nuevos productos de concesión de crédito y a las demandas de mayor flexibilidad provenientes de los mercados de capitales internacionales, receptores de grandes volúmenes de este tipo de títulos. Y son precisamente éstos los principales objetivos del Real Decreto 716/2009, conforme a los principios contenidos en la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario aprobada a finales de 2007.
Uno de los principales rasgos de la reforma es el reconocimiento de una realidad europea hasta ahora no contemplada de forma expresa en nuestra normativa: se reconoce a las sucursales españolas de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro la posibilidad de emitir participaciones hipotecarias, siempre que sean sobre créditos o préstamos garantizados con inmuebles situados en España; y se recogen las condiciones que deben cumplir las hipotecas o derechos reales similares sobre inmuebles situados en otros países de la Unión Europea en garantía de préstamos o créditos concedidos por entidades españolas, a efectos de que éstos puedan formar parte de la cartera elegible de la entidad para emisión de títulos hipotecarios.
Por otro lado, el Real Decreto 716/2009 incide en la flexibilización de las condiciones de elegibilidad de los préstamos y créditos hipotecarios, eliminando en la práctica el requisito de finalidad del préstamo hasta ahora aplicable, permitiendo que la relación entre el principal del préstamo y el valor de tasación del inmueble residencial hipotecado supere el 80% cuando se mitigue el riesgo de crédito a través otros instrumentos (seguros de crédito, avales bancarios), y reconociendo expresamente la posibilidad de emitir participaciones hipotecarias sobre préstamos total o parcialmente vencidos.
Destacan también las medidas incluidas en el Real Decreto 716/2009 tendentes a la eliminación de trabas administrativas para la emisión de bonos y cédulas hipotecarias, ya apuntadas en la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario de diciembre de 2007: se flexibilizan las condiciones financieras para la emisión de bonos y cédulas hipotecarias, se modifican los límites para su emisión y se disminuye el riesgo de liquidez asociado a ellos, al permitir la afección de activos financieros líquidos y de bajo riesgo, así como de los flujos económicos generados por instrumentos financieros derivados vinculados a la emisión, en garantía del pago de principal e intereses de bonos y cédulas.
Como contrapartida a la flexibilización del régimen jurídico aplicable a los títulos hipotecarios, el Real Decreto 716/2009 refuerza los mecanismos de control internos (a través de la regulación del registro contable especial que deben mantener las entidades de crédito emisoras) y de supervisión administrativa (donde el Banco de España gana mayor protagonismo), introduciendo además determinados preceptos que acentúan la responsabilidad de las entidades de crédito y sus administradores sobre cumplimiento de la normativa del mercado hipotecario.
En definitiva, aunque el sector aún no ha visto satisfechas algunas demandas y quedan cuestiones pendientes de resolver y aclarar, la nueva norma está llamada a contribuir de forma decisiva en la carrera iniciada por el mercado financiero e inmobiliario español para mantener su posición en el ámbito europeo.
Además, en la coyuntura actual, el Consejo de Ministros ha manifestado su deseo de que los beneficios derivados de la reforma alcancen no sólo a las entidades de crédito emisoras, sino que repercutan también favorablemente en el acceso al crédito de las familias y empresas españolas.
David García-Ochoa Mayor / Pedro Ravina Martín. Abogados de Uría Menéndez