Fiscalidad

Hacienda bajará del 16% al 7% el IVA del alquiler con opción a compra

La presión del sector inmobiliario ha surtido efecto y Hacienda aceptará rebajar del 16% al 7% el IVA que pagan los inquilinos en contratos de arrendamiento con opción a compra. Los promotores han puesto muchas esperanzas en esta fórmula para dar salida al enorme stock de viviendas que no encuentran comprador.

Nueva rebaja fiscal a la vista. Hacienda y el grupo socialista en el Congreso han aceptado una propuesta de Convergència iUnió (CiU) para rebajar del 16% al 7% el IVA que pagan cada mes los inquilinos que optan por el alquiler con opción a compra de una vivienda de nueva construcción, según ha podido saber CincoDías de fuentes cercanas a la negociación. Desde Economía sólo confirman que es una medida que se encuentra en fase de estudio. Esta modalidad de arrendamiento es una alternativa cada vez más apreciada en un momento en el que sobran pisos y la demanda tiene problemas para acceder a la financiación. Sin embargo, su fiscalidad resulta problemática.

En un contrato de arrendamiento con opción a compra, el inquilino paga un alquiler cada mes y pasados unos años -de dos a cinco-, puede adquirir la vivienda. Si lo hace, una parte del alquilermensual se descuenta del precio final del piso. Ese mismo arrendatario debe pagar además un IVA del 16% sobre la renta mensual, cuando un alquiler convencional está exento de IVA y la compra de una casa nueva tributa al 7%.

"Este tratamiento fiscal desincentiva el uso de esta figura como forma de acceso a la propiedad, ya que penaliza al arrendatario frente al adquirente de la vivienda con financiación hipotecaria", señala CiU para justificar la enmienda. æpermil;sta se incluirá en la ley que regulará las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi), que son el equivalente español a lo que en el mundo anglosajón se denominan Reits. Otros partidos como el PP o ERC ya intentaron, sin éxito, que el Gobierno acometiera esta rebaja fiscal. Que el inquilino pague un 7% supone equiparar la fiscalidad del arrendamiento con opción a compra a la adquisición de una vivienda, una medida insistentemente reclamada por el sector inmobiliario y por los expertos fiscales para revitalizar el mercado.

En un país como España, donde la cultura del alquiler es residual y el acceso a la financiación se ha endurecido, el arrendamiento con opción a compra parece una buena alternativa. "Por un lado, facilita que el titular de la vivienda pueda sacar al mercado un inmueble que, en las circunstancias actuales, tendría muy complicado vender. Por otro, hace que el inquilino tenga la misma percepción que si comprara una vivienda: la de estar realizando una inversión", explican desde el portal inmobiliario habitaclia. com, donde aseguran que el interés por este tipo de alquiler se ha multiplicado por catorce en el último año entre sus usuarios. El parón en la venta de viviendas está aumentando la oferta de alquileres y reduciendo sus precios. Los promotores prefieren el arrendamiento con opción a compra, ya que obtienen liquidez inmediata y una posibilidad más cierta de vender los inmuebles para sanear sus cuentas.

Margen demejoramás allá de la rebaja fiscal

La rebaja fiscal de los arrendamientos con opción a compra es una de las principales demandas del sector, pero los expertos en fiscalidad apuntan otras posibles mejoras. Antonio Gil, socio de Cuatrecasas, identifica el problema que se origina si el arrendatario no ejecuta la opción a compra. Cuando esto sucede, fiscalmente se entiende que se ha producido un autoconsumo. Ello implica que el IVA soportado por el promotor por la compra del suelo o por la construcción del piso pasa a no ser deducible. Esta situación provoca que muchas empresas descarten el alquiler con opción a compra para dar salida a sus inmuebles en cartera. Este problema es de sobra conocido por Hacienda y los técnicos del Ministerio trabajan para encontrar una solución.

Por otra parte, el arrendamiento con opción a compra presenta otro punto inquietante para el promotor. Normalmente, el inquilino en este tipo de contratos puede decidir si ejecuta la opción de compra incluso pasados sólo dos años. Si decide no adquirir la vivienda, tiene derecho a mantenerse como inquilino durante tres años más. Ello implica que los arrendamientos con opción a compra sean inviables para muchos promotores que no pueden permitirse mantener sus inmuebles alquilados durante tanto tiempo. Ello es así por el llamado préstamo-promotor que conceden los bancos para financiar la construcción de las viviendas. Mediante esta modalidad de crédito, el promotor durante los dos o tres primeros ejercicios no debe amortizar el capital y sólo paga al banco los intereses. Pasado ese tiempo, ya debe empezar a devolver el préstamo, algo difícil de realizar si mantiene sus pisos en alquiler.