El 52% de las casas vendidas el pasado año fue adquirida después de 2003

El Colegio de Registradores acaba de publicar por primera vez el grado de rotación de las viviendas en España. Durante 2008, más de la mitad de los pisos (el 52%) que se vendieron estuvo en manos de su dueño menos de cinco años

La Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente a 2008 contiene por primera vez un capítulo dedicado al periodo medio de posesión de las viviendas objeto de transmisión. Y es que sólo los registros de la propiedad, y por supuestoHacienda, tienen toda la información sobre cuántos dueños distintos ha tenido unamisma casa.

El problema es que hasta ahora nunca se había hecho una explotación estadística de esas cifras. Conocer con qué frecuencia un piso cambia de propietario era importante, entre otras cosas, para explicar una de las características que durante los años del boom se le vino asociando al mercado español, como fue su elevado carácter especulativo.

Con una muestra bastante representativa, de 83.199 compraventas, el Colegio de Registradores, estima que las casas vendidas el año pasado estuvieron en manos de su propietario un promedio de 7 años y 291 días, ligeramente superior a lamedia de un año antes (7 años y 120 días).

La estadística revela que este incremento es consecuencia directa de las mayores dificultades que existen en la actualidad para vender una casa por la atonía de la demanda, a su vez derivada de la crisis económica y el endurecimiento endurecimiento del acceso al crédito. Pero, el estudio entra en detalle y asegura que el 18% de las casas que fueron transmitidas el año pasado estuvo en manos de su dueño menos de dos años, porcentaje que apenas doce meses antes, en 2007, ascendía al 22,5%.

Si a este apartado se le suma el número de viviendas cuya últimavariación en el nombre del propietario se produjo en un intervalo de dos a cinco años, el resultado es que más de la mitad (el 52,1%) de los pisos vendidos en 2008 cambió de dueño durante el último lustro. Estos números no hacen sino constatar el perfil inversor de una parte nada despreciable de la demanda inmobiliaria.

Es decir, que ahora se confirma que aquellos anuncios, que entonces no tenían ninguna base estadística, sobre que al menos un 20% de los compradores de casa no las destinaban a residencia habitual o secundaria no eran del todo descabellados. El objetivo de esas operaciones no era su uso, sino su reserva de valor, "pensando que, dentro de las distintas alternativas de inversión, era uno de los activos que mejor rentabilidad ofrecía", explican desde el colegio.

Además, el Ministerio de Hacienda siempre quiso conocer esta información, ya que el fisco sospecha que muchas de esas compraventas constituyen un importante foco de fraude fiscal. La normativa establece que para poder disfrutar de la exención fiscal por reinversión en vivienda habitual debe acreditarse haber residido en la casa al menos tres años, a excepción de unos supuestos concretos. Por ello, vender un piso a los dos años de haberlo comprado y pretender no tributar por la plusvalía generada alegando que se trata también de la vivienda habitual cuando los inmuebles se revalorizaban más de un 15% anual es, cuanto menos, especulativo para el erario público.

De haberse prolongado muchomás en el tiempo el ciclo alcista del sector inmobiliario, muchos expertos ya plantearon queHacienda modificara la legislación vigente para vigilar muchomás de cerca esta clase de operaciones. Dentro de este apartado estarían, por ejemplo, las opciones de compra de viviendas que se vendían sobre plano, con las que muchos promotores y particulares comerciaron y obtuvieron pingües beneficios por los que no tributaron cuando la demanda de casas parecía infinita.

Ahora, la recesión y el renovado celo de los bancos para prestar dinero ha frenado esas prácticas y está dilatando los periodos medios durante los que los propietarios mantienen sus casas.

La compra de viviendas usadas se hunde en febrero

Frente a la vorágine compradora que se registró durante el pasado boom inmobiliario, el INE constató ayer que cada vez es más rápido el ritmo de caída de las transacciones. Las operaciones de viviendas usadas disminuyeron un 45,2% en febrero, según los datos publicados ayer por Estadística, mientras el sector trabaja ya con la hipótesis de que las transmisiones de inmuebles nuevos, de las que ya se contabilizan un 30% menos, bajarán a un mayor ritmo lo que queda de este ejercicio. Durante febrero, la compraventa de viviendas cayó un 37,5%, hasta sumar 34.669 operaciones, la segunda cifra más baja de la serie histórica, iniciada en 2007, ya que en diciembre de 2008 sólo se transmitieron 32.403 inmuebles. Frente a la caída de las transacciones de vivienda usada, que con 15.642 operaciones en febrero registró la segunda peor cifra del histórico, las ventas de inmuebles nuevos alcanzaron las 19.027 unidades, cifra que descenderá "significativamente" en los próximos trimestres, según el Anuario 2008 del Colegio de Registradores de la Propiedad.Este informe explica que las ventas de vivienda nueva caerán más drásticamente durante este año, ya que en la actualidad la estadística refleja los acuerdos de compraventa pactados hace dos años, en pleno ciclo alcista. Después de este boom inmobiliario, el mercado ha xperimentado un intenso y progresivo ajuste del número de nuevas viviendas iniciadas, hasta situarse en el cuarto trimestre de 2008 en los 41.404 visados. Las perspectivas de los promotores han experimentado un cambio radical, lo que no ha evitado un desfase temporal entre la alta producción de oferta y la menor demanda, que ha desembocado en un fuerte excedente sin vender.