La Bolsa, espejo del pinchazo inmobiliario
La suma del valor en el mercado de las inmobiliarias no alcanza los 2.685 millones.
La suma del valor en Bolsa de las inmobiliarias cotizadas españolas no alcanza, al cierre de ayer, los 2.685 millones de euros. Lo que da una idea de la tremenda caída del valor en el mercado de estas compañías en poco más de un año. Pero también de que el valor que alcanzaron entre finales de 2006 y mediados de 2007 en Bolsa compañías como Colonial, Astroc o Metrovacesa era ficticio.
Los factores que explican este descuadre son los mismos prácticamente que explican la creación y estallido de la burbuja inmobiliaria. Además del contexto económico -bajos tipos de interés, crecimiento y caída de la economía mundial- hay otros propios del sector español que ahora con mayor perspectiva temporal parece increíble que ocurrieran.
Entre ellos el de las valoraciones de los activos. La subjetiva valoración de los activos inmobiliarios de las cotizadas sirvió tanto como para que las compañías que se vendieron entre mediados de 2006 y 2007 exigieran altos precios por su compra como para que las compañías que se atrevieron a acometer aquellas adquisiciones obtuvieran financiación para ello.
Entre mediados de 2006 y principios de 2007 se produjeron la compra de Fadesa por Martinsa, por 4.045 millones; la de Urbis por Reyal, por 3.317 millones; la de Parquesol por San José, por cerca de 1.000 millones. Además, Luis Portillo, al frente de Inmocaral, invirtió más de 7.000 millones en las compras de Colonial, Riofisa y el 15% de FCC; Luis Bañuelos sacaba a Bolsa Astroc; la familia Sanahuja y Joaquín Rivero se embarcaban en una lucha por el control de Metrovacesa y las inmobiliarias Realia y Renta Corporación salían a Bolsa.
El hecho de poder valorar un suelo protegido como si se tratara de un terreno en el que fuera a construirse un hotel de lujo permitió a los empresarios del sector solicitar créditos aportando como garantía esa valoración millonaria. Y además facilitó ampliaciones de capital nunca vistas antes en el sector español: en lugar de aportaciones dinerarias los principales accionistas de las empresas aportaron activos inmobiliarios cuya valoración, siempre subjetiva, les otorgaba títulos de la compañía. Si un pequeño accionista de una inmobiliaria quería aumentar su participación en la misma compañía debía pagar dinero por ello; sin embargo los grandes accionistas pudieron hacerlo aportando suelo o inmuebles cuyo valor ahora es muy inferior al que entonces calcularon para obtener acciones de esa empresa.
A principios de 2007 se había alcanzado ese punto en el que se pagaron miles de millones de euros por inmobiliarias cotizadas a través de créditos garantizados con los activos inmobiliarios -suelo, residencial, oficinas...- valorados tan altos como pudo hacerse. No podía hincharse más la burbuja.
El estallido se produce cuando toca devolver los créditos. Porque entonces resulta que no es posible ya que la venta de los mismos activos no se lleve a cabo, ni de lejos, por el precio al que habían sido valorados.
Todo esto está teniendo su reflejo en Bolsa. Entre finales de 2006 y principios de 2007 Metrovacesa llegó a valer en Bolsa 13.700 millones de euros (hoy vale menos de 975 millones); Colonial alcanzó los 8.211 millones (su valor hoy no llega a 227 millones); Astroc llegó a valer más que Colonial, 8.793 millones (hoy Afirma no llega a 385 millones); el valor de mercado de Reyal Urbis alcanzó los 3.185 millones (ayer fue la empresa que más perdió en Bolsa al caer un 12,12% cerrando con un valor de cotización de 423,7 millones); Realia llegó a valer 1.886 millones (ahora su valor es inferior a los 425 millones); Parquesol llegó a valer en Bolsa 1.119 millones (su valor no llega hoy a los 202 millones); Renta Corporación alcanzó un valor de mercado de 982,5 millones (hoy vale menos de 50 millones). La suma del valor de las inmobiliarias cotizadas, menos de 2.684 millones, es inferior, por ejemplo, al precio que pagó Reyal por Urbis.
Pero lo que no ha cambiado tanto de un año para otro es la deuda de las compañías. La suma de la deuda con entidades financieras al cierre de 2008 de Colonial, Martinsa Fadesa, Metrovacesa, Reyal Urbis, Afirma, Realia, Parquesol y Renta Corporación asciende a 28.714 millones.